每日速訊：農(nóng)村建房糾紛增多 厘清責(zé)任依法維權(quán)

(資料圖)

法治日?qǐng)?bào)記者 徐偉倫 見(jiàn)習(xí)記者 白楚玄

近年來(lái)，隨著我國(guó)鄉(xiāng)村振興建設(shè)戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，農(nóng)村改革展現(xiàn)出巨大的活力，農(nóng)民收入持續(xù)增加，這也帶動(dòng)了農(nóng)村建房市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。與此同時(shí)，基于農(nóng)村建房相關(guān)主體之間各自立場(chǎng)和利益的不同，相應(yīng)的摩擦和糾紛也逐漸增多。此類案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在房屋質(zhì)量問(wèn)題、施工增減項(xiàng)的認(rèn)定、超期完工損失的認(rèn)定以及停工損失認(rèn)定等方面。

《法治日?qǐng)?bào)》記者梳理了近年來(lái)北京市順義區(qū)人民法院審理的幾起涉及農(nóng)村建房施工合同糾紛的典型案例，以期通過(guò)以案釋法，減少和預(yù)防農(nóng)村建房施工合同糾紛，促進(jìn)農(nóng)村建房市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，助力鄉(xiāng)村振興。

口頭承諾贈(zèng)送項(xiàng)目

房主承擔(dān)舉證義務(wù)

許多準(zhǔn)備建房的村民在選擇施工方時(shí)，往往會(huì)通過(guò)熟人介紹，或是向在建房屋的左鄰右舍詢問(wèn)打聽(tīng)?；诒舜酥g的良好信任關(guān)系，房主與施工方就建房的諸多事項(xiàng)大多都會(huì)以口頭方式約定，而非落實(shí)于書(shū)面合同中，這就很可能為日后取證留下隱患。

2021年4月5日，房主吳某與施工方姚某簽訂委托蓋房協(xié)議書(shū)，載明“吳某委托姚某包工包料蓋平房，每平方米1300元”。事后，吳某支付工程款15萬(wàn)元，但姚某要求吳某還需支付包括化糞池在內(nèi)的剩余工程款38688元。后因雙方協(xié)商未果，姚某將吳某起訴至法院。

“姚某曾承諾免費(fèi)給我安裝走道門，但實(shí)際未安裝，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)費(fèi)用；姚某還提出過(guò)，化糞池包含于下水工程之中，無(wú)需額外付費(fèi)，因此不應(yīng)屬于增項(xiàng)。”吳某辯稱，關(guān)于安裝走道門的問(wèn)題，姚某曾口頭承諾免費(fèi)為其安裝，但姚某對(duì)此不認(rèn)可。

基于此，吳某提出反訴，要求姚某返還他多付的1.3萬(wàn)元工程款，并賠償需要整改的工程費(fèi)用3.8萬(wàn)元。

順義法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于增項(xiàng)是否約定為贈(zèng)送項(xiàng)目的舉證義務(wù)在發(fā)包方，即本案中的房主吳某。安裝走道門是否屬于贈(zèng)送項(xiàng)目在合同中沒(méi)有明確約定，且吳某并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故法院對(duì)于贈(zèng)送項(xiàng)目的主張不予支持。

關(guān)于化糞池是否屬于增項(xiàng)的問(wèn)題，法院認(rèn)為，由于協(xié)議書(shū)并未就化糞池項(xiàng)目進(jìn)行約定，雖然雙方承包方式為包工包料，但并無(wú)法解讀出姚某需要承擔(dān)該施工內(nèi)容，且吳某也未提交相關(guān)證據(jù)予以證明，故法院認(rèn)定化糞池屬于增項(xiàng)部分，因雙方無(wú)法就化糞池的沙子水泥費(fèi)用及人工費(fèi)達(dá)成一致，法院將酌情予以確定。

最終，法院判令吳某支付姚某工程款28000元，駁回姚某、吳某其他訴訟請(qǐng)求。

順義法院牛欄山法庭庭長(zhǎng)胡泊稱，司法實(shí)踐中，在磋商階段，施工方為了能盡快促成建房合同的訂立，往往會(huì)口頭許諾贈(zèng)送房主某些施工項(xiàng)目。但對(duì)于口頭承諾贈(zèng)送的施工項(xiàng)目，當(dāng)事人往往會(huì)遺漏在合同中進(jìn)行約定，部分項(xiàng)目與某些合同通常載明的施工項(xiàng)目具有連貫性，也極易被房主忽略，如化糞池、下水井與下水工程具有連貫性，許多涉案合同中未就化糞池、下水井進(jìn)行約定。此外，普遍存在對(duì)于部分贈(zèng)送施工項(xiàng)目的贈(zèng)送內(nèi)容不明確的情況，例如壘院墻、平整院子等，施工方稱贈(zèng)送該類項(xiàng)目的本意通常是免去人工費(fèi)用，但房主卻認(rèn)為是包工包料，導(dǎo)致雙方對(duì)費(fèi)用產(chǎn)生分歧。

胡泊提醒，對(duì)于建房施工中所有增減項(xiàng)，雙方都應(yīng)當(dāng)明確記載于書(shū)面合同中，避免口頭約定的出現(xiàn)，防止因合同事項(xiàng)約定不明導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議事項(xiàng)在庭審無(wú)據(jù)可依。

新增項(xiàng)目影響進(jìn)度

建房工期理應(yīng)延長(zhǎng)

在施工階段，由于實(shí)際建造情況或房主新要求變更施工項(xiàng)目導(dǎo)致工期延誤，使得房主與施工方在結(jié)算時(shí)對(duì)相關(guān)費(fèi)用產(chǎn)生分歧，這種情況應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算工程款？

2021年3月15日，李某與韓某簽訂《房屋建設(shè)協(xié)議書(shū)》，約定李某為韓某建房，包工包料，工期至當(dāng)年的11月底。然而，李某到2022年2月才完工。

韓某認(rèn)為，李某完工時(shí)間不符合約定期限，故訴至法院，要求李某賠償其損失10萬(wàn)元。李某辯稱，大部分項(xiàng)目按約定于2021年11月完工，但在施工過(guò)程中，韓某不斷要求增加或變動(dòng)項(xiàng)目，并且欠付工程款，導(dǎo)致工程于2022年2月才施工完畢。因此，韓某不應(yīng)按照合同約定的工期主張違約責(zé)任，應(yīng)按照實(shí)際情況確定工期。

關(guān)于工期確定的問(wèn)題，順義法院審理認(rèn)為，本案中，雖然雙方事先已在合同中對(duì)于建房工期進(jìn)行了明確約定，但實(shí)際施工中出現(xiàn)了許多合同外的新增項(xiàng)目或變更項(xiàng)目，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)情況與合同約定的施工進(jìn)度不相符。此時(shí)如果仍要求韓某按合同約定的施工進(jìn)度完工將有失公允，應(yīng)按照施工的實(shí)際情況合理確定期限。

據(jù)此，順義法院判決駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

順義法院牛欄山法庭法官?gòu)堟帽硎?，工期控制是農(nóng)村建房過(guò)程中極容易出現(xiàn)問(wèn)題的部分。因此，施工方與房主應(yīng)該在合同中明確總工期，以及相應(yīng)的違約責(zé)任，以便矛盾糾紛出現(xiàn)后依約解決。對(duì)于施工方而言，應(yīng)制作施工進(jìn)度計(jì)劃表，編制本次建房施工進(jìn)度計(jì)劃，明確各工序的完成時(shí)間，每個(gè)進(jìn)度完成后由房主簽字確認(rèn)，以便有效地對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控制。同時(shí)，合同履行中如出現(xiàn)因一方原因?qū)е碌拈L(zhǎng)時(shí)間停工或者頻繁停工，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)工期是否延后進(jìn)行重新約定并留存證據(jù)，避免事后引發(fā)糾紛。

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定不明

存在瑕疵酌情減款

農(nóng)村自建房缺少統(tǒng)一施工標(biāo)準(zhǔn)，能否對(duì)標(biāo)國(guó)家商品房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)去驗(yàn)收？

2020年8月14日，王某與張某簽訂合同，約定王某包工包料對(duì)張某的農(nóng)村房屋進(jìn)行翻蓋裝修。施工完成后，張某以建房工程存在線盒留得不夠、窗戶口不正、墻面凹凸不平等瑕疵，不符合國(guó)家商品房建筑標(biāo)準(zhǔn)為由，未按期支付工程款。

因?yàn)檫@筆工程款爭(zhēng)議，王某與張某產(chǎn)生了糾紛，王某妻子在索要工程款過(guò)程中與張某發(fā)生肢體沖突，造成王某妻子受傷。隨后，王某起訴至法院，要求張某支付工程款25000元。

順義法院審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的合同內(nèi)容和能夠確認(rèn)的增減項(xiàng)綜合判定，被告張某確系欠付原告王某工程款25000元。同時(shí)，張某所稱工程瑕疵的情形也的確存在，但鑒于農(nóng)村建房的施工合同關(guān)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)通常約定不明，加之農(nóng)村建房過(guò)程中通常無(wú)監(jiān)理單位，因此不應(yīng)以國(guó)家商品房建筑標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求農(nóng)村建房施工項(xiàng)目的質(zhì)量。

最終，法院根據(jù)實(shí)際情況酌情認(rèn)定施工瑕疵，并從工程款中予以扣減，判決張某支付王某工程款18000元。

張婷提醒，農(nóng)村建房施工過(guò)程中，當(dāng)雙方發(fā)生矛盾時(shí)，實(shí)踐中往往出現(xiàn)施工方召集家人、工人等去房主家討薪，房主方則以扣留工具、故意躲避等方式回應(yīng)，以上行為不僅無(wú)益于問(wèn)題的解決，反而會(huì)進(jìn)一步激化矛盾。因此，在此種情況下，雙方首先應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用的契約精神，對(duì)瑕疵工程進(jìn)行修補(bǔ)，修補(bǔ)不成的協(xié)商扣減金額，協(xié)商不成的再通過(guò)法律途徑依法維權(quán)，合理表達(dá)自身訴求。

對(duì)于維權(quán)中常見(jiàn)的申請(qǐng)鑒定事宜，胡泊表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在順義法院近四年受理的該類案件中，70%案件的當(dāng)事人在起訴之初都曾申請(qǐng)工程量鑒定或者工程質(zhì)量鑒定，但最終實(shí)際啟動(dòng)司法鑒定的案子卻是寥寥無(wú)幾，主要原因是鑒定的啟動(dòng)條件和成本都超出當(dāng)事人認(rèn)知。首先，多數(shù)情況下鑒定機(jī)構(gòu)會(huì)要求當(dāng)事人提供施工圖紙，然而許多案件中施工方連草圖都無(wú)法提供，這將直接導(dǎo)致鑒定無(wú)法啟動(dòng)；其次，鑒定成本過(guò)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，60%案件的結(jié)案標(biāo)的均在10萬(wàn)元以下，而此類案件最低鑒定費(fèi)用是1萬(wàn)元，這就意味著大部分案件的鑒定費(fèi)用已高于雙方的爭(zhēng)議款項(xiàng)。基于此，經(jīng)法官釋法說(shuō)明，當(dāng)事人衡量訴訟成本后大多會(huì)選擇放棄鑒定申請(qǐng)。

胡泊稱，自建房屬專業(yè)工種，建議房主在開(kāi)工前了解必要建筑裝修知識(shí)，或者聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督。房主在發(fā)現(xiàn)房屋建造出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)與施工方進(jìn)行溝通、立即修正，避免造成不可逆的損失、日后引發(fā)矛盾糾紛，同時(shí)要注意留存溝通過(guò)程及處理結(jié)果的相關(guān)證據(jù)，以作日后維權(quán)之用。

為進(jìn)一步延伸法院職能，加強(qiáng)訴源治理，順義法院于近期制作并發(fā)布了《農(nóng)村建房施工合同風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》，為雙方簽訂合同前提供參考，提示大家合同中至少應(yīng)涵蓋告知書(shū)所提示內(nèi)容，讓所簽合同切實(shí)成為維護(hù)雙方合法權(quán)益的法律保障，預(yù)防農(nóng)村建房糾紛發(fā)生。

民法典相關(guān)規(guī)定

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第五百四十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

民事訴訟法相關(guān)規(guī)定

第六十七條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。

人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。

老胡點(diǎn)評(píng)

隨著鄉(xiāng)村振興的推進(jìn)，村民改造舊房、建設(shè)新房的意愿十分高漲，農(nóng)村建房市場(chǎng)也隨之呈現(xiàn)出繁榮興旺景象。目前我國(guó)農(nóng)村居民大多還是在自家宅基地上建設(shè)住房，由此而引發(fā)的矛盾糾紛也主要在房屋施工建設(shè)方面。從本期案例中我們可以看到，在房屋建設(shè)過(guò)程中，由于房主與施工方在建設(shè)工期、房屋質(zhì)量、應(yīng)付價(jià)款等方面理解不一，往往會(huì)造成糾紛并訴至法院。

農(nóng)村建房市場(chǎng)之所以糾紛多發(fā)，一方面在于一些村民的法律知識(shí)欠缺，在簽訂、履行房屋建設(shè)合同過(guò)程中存在許多漏洞和違約問(wèn)題。另一方面，在農(nóng)村建房市場(chǎng)領(lǐng)域目前還缺乏明確完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等方面的制度也尚付闕如，成為矛盾糾紛發(fā)生的根源，甚至成為安全事故的隱患。

鄉(xiāng)村振興，法治同行。在推進(jìn)鄉(xiāng)村振興進(jìn)程中，要重視法治的引領(lǐng)、保障作用，應(yīng)加強(qiáng)宣傳普及民法典，使民法典中有關(guān)合同簽訂與履行的知識(shí)和觀念深入人心。同時(shí)，還應(yīng)盡快完善、健全農(nóng)村房屋建設(shè)市場(chǎng)立法和制度，不斷降低施工監(jiān)理和質(zhì)量鑒定成本，從源頭上減少矛盾糾紛和安全事故的發(fā)生。（胡勇）