承租人無正當(dāng)理由減免租金 出租人可要求補(bǔ)足租金差額
(資料圖)
【案情介紹】
李某和張某于2022年3月1日簽訂《房屋租賃合同》，合同約定李某將一套單元房出租給張某，租金為每月3000元，按月支付。2022年7月底，張某發(fā)現(xiàn)租住房屋的隔壁鄰居偶爾發(fā)生半夜吵鬧的情況，影響張某休息，張某于是便找到李某，要求李某和鄰居協(xié)商解決吵鬧問題，李某數(shù)次找到鄰居，但協(xié)商后不久，鄰居又發(fā)生吵鬧的情況。最終，張某忍無可忍，便微信通知李某將每月的租金由3000元變?yōu)?000元，以此來彌補(bǔ)自己的損失，直至2022年底。李某則認(rèn)為，自己出租的房屋沒有任何問題，鄰居的問題也不是自己的原因造成的，并且自己為解決問題已經(jīng)付出了努力，自己不存在過錯，張某主張降低租金的理由是不合理的。于是，李某在與張某協(xié)商和催交房租差額無果后，依合同約定向張某發(fā)送了《解除房屋租賃合同通知書》，并依法向人民法院提起訴訟，要求張某支付拖欠的房租5000元。最終，人民法院經(jīng)過審理，支持了李某的訴訟請求。
【律師解答】
依據(jù)《民法典》第五百六十三條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。由此可知，本案情形符合上述的第（三）項法律規(guī)定，李某已經(jīng)和張某主動協(xié)商,并且給予張某合理的期限去補(bǔ)足租金，但張某拒絕履行，故李某符合單方解除合同的條件。因此，李某單方解除《房屋租賃合同》是具有法律效力的。
依據(jù)《民法典》第七百二十九條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。由此可知，承租的房屋隔壁鄰居吵鬧屬于小瑕疵，且鄰居的吵鬧并不是李某造成的，所以張某主張減少租金的理由不夠充分，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)補(bǔ)足租金的義務(wù)。
結(jié)合本案，在承租房屋前，承租人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考察租住房屋的整體情況，查看租住的房屋是否符合自身需要。如果租住的房屋確實對承租人的工作生活造成了影響，承租人可以與出租人協(xié)商，商議是否可以提前解除房屋租賃合同，以便盡早找到另一住處安心租住。
（天津優(yōu)法律師事務(wù)所律師姚丹供稿 來源：天津工人報）
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