廣州一物業(yè)公司擅用維修基金改裝樓頂 78名小區(qū)業(yè)主訴請恢復(fù)原狀獲法院支持
78名小區(qū)業(yè)主訴請恢復(fù)原狀獲法院支持（副題）
人民法院報(bào)訊（記者 謝君源 通訊員 趙琦銘 陳婷婷）近日，廣東省廣州市中級人民法院二審審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。
(資料圖)
廣州市某小區(qū)的樓棟頂層屋面為斜頂式設(shè)計(jì)，屋面均鋪設(shè)了裝飾性瓦片，風(fēng)格統(tǒng)一，頗為美觀。2018年，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)F棟樓頂屋面瓦片存在個(gè)別松動(dòng)情況，遂通過信訪渠道向區(qū)住建局反映。區(qū)住建局依職能提供政策咨詢和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)抓緊時(shí)間維修屋面瓦片，緊急情況下可以啟動(dòng)應(yīng)急維修資金。
2021年3月，物業(yè)公司啟動(dòng)應(yīng)急維修資金使用程序，單方委托某鑒定機(jī)構(gòu)對F棟樓頂屋面進(jìn)行了鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定意見：F棟樓頂屋面局部瓦片存在開裂、破損、脫落及缺失現(xiàn)象，個(gè)別殘存瓦片呈脫落趨勢，有安全隱患，認(rèn)定屋面構(gòu)件為一般損壞，應(yīng)盡快對損壞部位做修繕處理。隨后，物業(yè)公司在廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)登記創(chuàng)設(shè)“F棟樓頂屋面瓦片修復(fù)工程”項(xiàng)目并進(jìn)行預(yù)算審價(jià)。
2021年6月，物業(yè)公司發(fā)出邀請招標(biāo)文件，某裝飾公司中標(biāo)。雙方經(jīng)協(xié)商，制定了“鏟除F棟樓頂原屋面的瓦片及其松脫的砂漿結(jié)合層，重新做防水層及涂料裝飾”的維修方案。F棟分為三個(gè)單元，物業(yè)公司僅在二單元一樓大堂張貼了公示維修方案。
2021年11月，某裝飾公司在未取得施工許可證的情況下，鏟除了F棟樓頂屋面部分瓦片，擬以刷涂料的方式進(jìn)行維修，在刷涂料時(shí)，被F棟的劉先生等業(yè)主阻止。
2022年3月，劉先生等78戶業(yè)主向法院提起訴訟，認(rèn)為物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自施工并動(dòng)用維修資金，故意毀損樓頂屋面瓦片，嚴(yán)重?fù)p害樓體美觀并妨礙防水、排水，其行為已違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，要求物業(yè)公司將其拆除的F棟樓頂屋面瓦片恢復(fù)原狀，保持原來的外觀、結(jié)構(gòu)和功能。
一審法院審理后，判決駁回劉先生等78戶業(yè)主的全部訴訟請求。劉先生等78戶業(yè)主不服，向廣州中院提起上訴。
廣州中院二審判決，撤銷一審判決，物業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)將其鏟除的樓頂屋面瓦片恢復(fù)原狀。該判決現(xiàn)已生效。
法官說法
物業(yè)公司是小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與業(yè)主建立了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系后，對小區(qū)共有部分包括樓頂?shù)认碛泄灿泻凸餐芾淼臋?quán)利。本案中，物業(yè)公司對案涉樓棟的樓頂屋面瓦片進(jìn)行維護(hù)和管理，需要接受業(yè)主的監(jiān)督。
從程序上看，樓頂屋面瓦片的維修屬于重大維修，根據(jù)民法典規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可啟動(dòng)維修程序。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主表決，擅自啟動(dòng)維修程序，劉先生等78戶業(yè)主提出異議，已超過案涉樓棟126戶業(yè)主的一半。在后續(xù)就案涉樓棟樓頂屋面瓦片維修事宜展開的鑒定、招標(biāo)等程序中，均沒有業(yè)主方代表的參與及監(jiān)督，物業(yè)公司以上行為已損害了業(yè)主的知情權(quán)、表決權(quán)等合法權(quán)益。
從維修方式上看，案涉樓棟樓頂屋面瓦片僅為局部開裂破損，物業(yè)公司可以就破損開裂的瓦片進(jìn)行局部的修繕和更換，或者按照房屋原始的設(shè)計(jì)，采用與屋面瓦片鏟除之前一樣的材料和工藝，對案涉樓棟樓頂屋面瓦片進(jìn)行重新鋪設(shè)，外觀上與其他樓棟保持一致。現(xiàn)物業(yè)公司將屋面瓦片全部鏟除后，采用刷涂料的方式進(jìn)行維修，屬于對樓宇外觀的重大改變，超出了物業(yè)公司對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理的合理限度，劉先生等業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司將拆除的屋面瓦片恢復(fù)原狀，按照樓宇當(dāng)初統(tǒng)一的設(shè)計(jì)樣式進(jìn)行維修。
物業(yè)管理服務(wù)事關(guān)千家萬戶，是關(guān)系居民生活質(zhì)量的“關(guān)鍵小事”，是基層社會(huì)治理的重要一環(huán)。作為業(yè)主，享有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作、監(jiān)督物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理和使用的權(quán)利；作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)充分尊重業(yè)主的知情權(quán)、表決權(quán)、監(jiān)督權(quán)等合法權(quán)益，合理適度地為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，不履行或不適當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定以及合同所約定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等義務(wù)的，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等相應(yīng)的違約責(zé)任。
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