當(dāng)前觀點(diǎn)：“首付分期”再現(xiàn)房地產(chǎn)江湖 房企花式促銷力促項(xiàng)目去化

在樓市出現(xiàn)熱度不均和明顯分化情況下，“首付分期”等促銷去化手段再度出現(xiàn)在多地房地產(chǎn)江湖中。

(資料圖片僅供參考)

日前，上海市有樓盤開始推出“低首付”“首付分期”等促銷活動(dòng)。根據(jù)位于上海市青浦區(qū)的安聯(lián)·虹悅項(xiàng)目公布的“1成首付”促銷活動(dòng)方案，6月30日前在該樓盤認(rèn)購(gòu)房源可先付1成首付，剩余首付金額則可以在12個(gè)月內(nèi)付完。

事實(shí)上，上海樓市近期的成交量并未明顯下滑，安聯(lián)·虹悅在此情況下推出“1成首付”活動(dòng)也折射出樓市分化明顯和部分項(xiàng)目去化壓力加大等現(xiàn)象。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年第21周（5月22日至5月28日），上海市商品住宅供應(yīng)面積為23.54萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32.17%，成交金額達(dá)到130.38億元，環(huán)比上漲8.20%。

對(duì)于出現(xiàn)上述情況的原因，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這一方面可能和整體樓市走勢(shì)有關(guān)，另一方面也可能和項(xiàng)目本身有關(guān)?！叭珖?guó)樓市最近的成交量有所下滑，市場(chǎng)情緒較低，但上海樓市總體保持穩(wěn)定，只是區(qū)域分化較為明顯，個(gè)別去化較為困難的樓盤開始通過(guò)促銷方案以提振銷售，回籠資金?！?/p>

多地再現(xiàn)“1成首付”促銷活動(dòng)

“1成首付”，正成為安聯(lián)·虹悅引發(fā)外界關(guān)注的關(guān)鍵詞。

日前，記者在位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)的安聯(lián)·虹悅走訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目部分樓棟已接近封頂，即將進(jìn)入裝修階段。據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷中心一位現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目推出的“1成首付”活動(dòng)屬實(shí)。“促銷活動(dòng)會(huì)持續(xù)到6月底，目前已吸引10余位業(yè)主參加活動(dòng)，還有十幾個(gè)名額?！?/p>

上述置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)告訴記者，意向購(gòu)房者可自主選擇是否參加“1成首付”活動(dòng)，對(duì)于某些需要置換房源或壓力較大的業(yè)主可以選擇通過(guò)該活動(dòng)來(lái)減輕購(gòu)房首付款壓力?！耙庀蛸?gòu)房者在認(rèn)購(gòu)時(shí)僅需繳納1成首付即可，同時(shí)需在隨后的10個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊剩余首付款，在此期間既不需要還貸款，也沒有利息?！?/p>

據(jù)該置業(yè)顧問(wèn)計(jì)算，意向購(gòu)房者在參加1成首付活動(dòng)后僅需支付45萬(wàn)元左右的首付就能認(rèn)購(gòu)。“我們的樓盤不僅價(jià)格低、得房率高，而且房源基本上已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房?！?/p>

除上海市的安聯(lián)·虹悅外，位于湖北省武漢市的光谷洺悅天璽日前也推出了類似促銷活動(dòng)。相關(guān)資料顯示，根據(jù)洺悅天璽推出的“1成首付”買新房活動(dòng)，購(gòu)房者可在“現(xiàn)房”后再還貸。

“在5月31日之前，參與光谷洺悅天璽‘城熟’秒房季活動(dòng)，只需支付總房款的10%作為定金就可鎖定意向房源，已支付的定金進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶，待項(xiàng)目竣備（指房屋取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件），即達(dá)到‘現(xiàn)房’標(biāo)準(zhǔn)后，再辦理貸款，優(yōu)先鎖定好房、緩解首付壓力、靈活手頭資金，安心購(gòu)好房?！睕硱偺飙t在宣傳材料中表示。

盧文曦告訴記者，房企推出的“1成首付”促銷活動(dòng)是否違規(guī)，要具體看是何種情況?！叭绻挥?成首付就可辦理貸款，這是不合規(guī)的。但如果是補(bǔ)齊首付后再做貸款，這是合規(guī)的，因?yàn)槔U納首付的時(shí)間期限是雙方自行商量約定的。”

不過(guò)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，類似“1成首付”活動(dòng)本身屬于違法操作。在當(dāng)前購(gòu)房政策逐步走向?qū)捤傻倪^(guò)程中，容易產(chǎn)生一種誤區(qū)，即各地可以制定購(gòu)房和信貸規(guī)則。實(shí)際上，有些寬松政策可以積極利用，但一些違背風(fēng)控原則的信貸產(chǎn)品或服務(wù)，容易帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致很多新情況和新問(wèn)題，如夸大購(gòu)房者的還貸能力、造成后續(xù)購(gòu)房合同出現(xiàn)糾紛等。

樓市分化明顯、熱度不均

在部分項(xiàng)目推出“1成首付”促銷活動(dòng)背后，也折射出樓市分化明顯、熱度不均的現(xiàn)狀。

盡管上海樓市目前仍熱度不減，但具體到各個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目卻呈現(xiàn)出較大的差距。以位于青浦區(qū)的安聯(lián)·虹悅和上實(shí)云端為例，盡管地處大虹橋商務(wù)區(qū)臨近板塊，兩個(gè)樓盤也同時(shí)給出了較為誘人的價(jià)格和活動(dòng)，但去化率一直較為低迷。

據(jù)了解，安聯(lián)·虹悅目前共推出約500套房源，其中有約300余套房源處于在售狀態(tài)。

上實(shí)云端一位置業(yè)顧問(wèn)也告訴記者，項(xiàng)目已有幾棟樓售罄，但目前還有一些剩余房源?！拔覀冺?xiàng)目就是缺一條地鐵，去虹橋商務(wù)區(qū)打車或者是坐公交需要20分鐘左右，交通是項(xiàng)目的劣勢(shì)。目前，地鐵規(guī)劃已經(jīng)出爐了，但還需要好幾年的建設(shè)才能通車。”

安聯(lián)·虹悅也面臨著和上實(shí)云端類似的窘境。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于欠缺地鐵等公共交通配套，導(dǎo)致去化率較低，是安聯(lián)·虹悅此次推出“1成首付”促銷方案的主要原因。

與之形成鮮明對(duì)比的是，諸如云錦東方、縵云上海等豪宅、熱門樓盤則出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)象。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，日前，云錦東方三期開盤引來(lái)不少購(gòu)房者在售樓中心排隊(duì)，同時(shí)還出現(xiàn)不少“黃牛”“假結(jié)婚”以及提供代持買房和過(guò)橋資金服務(wù)等情況。據(jù)云錦東方開發(fā)商?hào)|航置業(yè)日前發(fā)布的最新公告，云錦東方三期搖號(hào)及后續(xù)相關(guān)活動(dòng)已暫停。

此外，位于楊浦區(qū)東外灘板塊的縵云上海和閔行區(qū)江川紫竹板塊的象嶼招商公園1872等熱門項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)階段就出現(xiàn)了深夜排隊(duì)情況，開盤去化率也較高，都達(dá)到了100%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“1成首付”促銷和房?jī)r(jià)倒掛較大的樓盤熱銷同時(shí)出現(xiàn)，說(shuō)明上海樓市目前存在房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，區(qū)域分化比較嚴(yán)重。

盧文曦也告訴記者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境好的情況下，類似有去化壓力的樓盤也可以走量，但市場(chǎng)環(huán)境一旦遇冷，城市外圍區(qū)域就會(huì)率先感受到去化壓力。“一般而言，有去化壓力的樓盤大多缺少一定的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性的過(guò)程中，出現(xiàn)分化是很正常的。但是大部分盤問(wèn)題不大，可能少數(shù)樓盤會(huì)遇到去化壓力。”

房企或加大推盤促銷力度

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，上海樓市在經(jīng)歷5月初的成交量高峰后，在5月底出現(xiàn)了下跌趨勢(shì)。第22周的成交量為1874套，環(huán)比下降38.25%。另?yè)?jù)相關(guān)資料，今年5月，上海樓市成交面積達(dá)到100.01萬(wàn)平方米，位列四大一線城市之首，但成交面積較4月份環(huán)比下降約10.5%。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面分析認(rèn)為，5月首周適逢“五一”小長(zhǎng)假，居民以旅游出行需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)冷淡，周度成交跌至歷史低位?！半S著假期過(guò)去，市場(chǎng)回歸常態(tài)化運(yùn)行，新房市場(chǎng)重新恢復(fù)活力，成交連續(xù)兩周回升，逐步恢復(fù)至‘五一’假期前水平。進(jìn)入第22周，重點(diǎn)城市成交止升轉(zhuǎn)降，預(yù)計(jì)5月整體成交規(guī)模將較4月持平或者小幅回落?！?/p>

克而瑞上海方面也表示，今年以來(lái)，上海樓市第四批次供應(yīng)余量不足，僅剩5個(gè)樓盤還未取證。同時(shí)，受云錦東方等事件影響，第五批次新房也暫緩了“一月一供”的腳步，預(yù)計(jì)會(huì)在6月上旬亮相?！翱梢灶A(yù)見，直至五批次新房入市，為市場(chǎng)補(bǔ)充新鮮血液之后，上海樓市熱度才將有所恢復(fù)?！?/p>

盧文曦告訴記者，具體來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)下降，成交量也會(huì)相應(yīng)下降，6月應(yīng)該還是延續(xù)“震蕩”行情。市場(chǎng)的情緒不是很高，而且今年的供應(yīng)量也偏少，2022年每一批集中供應(yīng)量都達(dá)1萬(wàn)多套，但今年4批平均僅有8600多套。供應(yīng)量不是特別多，也牽制了成交放量，所以市場(chǎng)的情緒也會(huì)受到影響。

中指研究院方面分析認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定至關(guān)重要，而近期部分開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力，進(jìn)一步影響著樓市預(yù)期?！?月，將迎來(lái)今年上半年收官節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企推盤力度和促銷力度都將加大。在此背景下，房地產(chǎn)銷售是否恢復(fù)也決定著后續(xù)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期走向。”

“截至5月24日，各地出臺(tái)的政策僅29條，不足4月份的一半，熱點(diǎn)城市優(yōu)化的政策力度也較小?！敝兄秆芯吭悍矫孢M(jìn)一步表示，“受此影響，短期市場(chǎng)的走勢(shì)仍存在較大不確定性。在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的背景下，亟須監(jiān)管部門和地方政府給予樓市更大力度政策支持，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期，核心城市政策存在優(yōu)化空間，市場(chǎng)也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地?！?/p>

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）