溢價(jià)率觸頂 北京二環(huán)內(nèi)明星地塊落槌
北京東城金魚(yú)池地塊之所以如此受關(guān)注，一方面是區(qū)域內(nèi)許久沒(méi)有新增住宅用地的供應(yīng)，上一宗住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。另一方面，東城金魚(yú)池地塊突破此前北京土拍規(guī)則的15%溢價(jià)率限制，將土地拍賣(mài)的溢價(jià)率提高至25%，并實(shí)行階梯定價(jià)方式。
三環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)迷你型地塊
根據(jù)出讓文件，東城金魚(yú)池地塊土地面積約為3027.63平方米，地上建筑規(guī)模5550平方米，用地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地，其中住宅建筑面積約1700平方米，商業(yè)建筑面積約3850平方米，并且要求開(kāi)發(fā)商自持20年。
經(jīng)過(guò)第31輪激烈角逐，地塊觸及3.375億元價(jià)格上限，觸發(fā)搖號(hào)程序，最終由河北鑫界搖號(hào)競(jìng)得。
“從位置上來(lái)看，地塊地理位置優(yōu)越且極具稀缺性，地塊位于東南二環(huán)內(nèi)，距離天安門(mén)約2公里，距離天壇公園僅350米。”北京鏈家研究院分析師岳微表示，周邊軌道交通有地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴竞?號(hào)線珠市口站，南側(cè)緊鄰天壇公園和學(xué)校，縱享首都功能核心區(qū)交通、教育、生態(tài)多重資源。北京商報(bào)記者注意到，像金魚(yú)池地塊這種位于北京市核心區(qū)、交通便利且環(huán)天壇地帶的住宅項(xiàng)目，還要追溯至2003年由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的“天壇公館”。
除了令人羨慕的地理位置，金魚(yú)池地塊土地面積可謂是近年來(lái)北京市區(qū)里最“袖珍”的。
二環(huán)內(nèi)，天壇公園北側(cè)附近有地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴?，東城金魚(yú)池地塊真正處于核心地段。但地塊本身可供開(kāi)發(fā)面積并不大，建筑規(guī)模僅5550平方米，且為F2公建混合住宅用地，未來(lái)入市住宅產(chǎn)品并不會(huì)太多。東城金魚(yú)池地塊也是近年來(lái)北京三環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)的迷你型地塊。
東城區(qū)已經(jīng)多年沒(méi)有新增住宅用地供應(yīng)，上一宗住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。如今這樣一宗迷你型地塊成交，拿地企業(yè)也并非耳熟能詳?shù)姆科?，未?lái)會(huì)拿出怎樣的產(chǎn)品，還需要進(jìn)一步觀望。
溢價(jià)率觸頂
除地塊自身迷你外，東城金魚(yú)池地塊也突破此前北京土拍規(guī)則的15%溢價(jià)率限制，最高可達(dá)25%。出讓文件顯示，該地塊起拍價(jià)為2.7億元，設(shè)定土地合理上限價(jià)格約為3.38億元，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
隨著溢價(jià)率的提升，該地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也相應(yīng)作出了調(diào)整，最高可達(dá)15.1萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，該地塊將未來(lái)商品住房預(yù)售指導(dǎo)價(jià)設(shè)定為三檔，當(dāng)溢價(jià)率在15%以?xún)?nèi)時(shí)，未來(lái)商品住宅預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為13.9萬(wàn)元/平方米；當(dāng)溢價(jià)率在15%—20%時(shí)，預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米；當(dāng)溢價(jià)率超過(guò)20%時(shí)，預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為15.1萬(wàn)元/平方米。三檔指導(dǎo)價(jià)的具體價(jià)格均可有8%的上下浮動(dòng)。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，東城金魚(yú)池地塊首次突破15%溢價(jià)率上限，達(dá)到最高25%，這是北京自2021年第二批次集中供地以來(lái)，首宗突破15%溢價(jià)率限制的地塊。此外，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也根據(jù)不同溢價(jià)率實(shí)行階梯定價(jià)方式，更好地實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值最大化。
根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)來(lái)看，金魚(yú)池地塊周邊小區(qū)，如前門(mén)前、金魚(yú)池西區(qū)、金魚(yú)池東區(qū)等小區(qū)，二手房掛牌價(jià)格在8萬(wàn)—11萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)。北京城建·天壇府、永定樾等二環(huán)外新建住宅，在安居客官網(wǎng)上顯示，售價(jià)為13.9萬(wàn)元/平方米。
對(duì)于高于周邊新建房銷(xiāo)售價(jià)格1萬(wàn)元/平方米指導(dǎo)價(jià)的金魚(yú)池地塊來(lái)說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)如何？對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，金魚(yú)池地塊位置處于核心區(qū)，相比中信國(guó)安府、中信城五期15.1萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，還有一定的上漲空間，所以從住宅去化的角度說(shuō)，不會(huì)有特別高的難度。
為市場(chǎng)信心注入新動(dòng)力
供應(yīng)上多推優(yōu)質(zhì)地塊，疊加政策上降低房貸利率、降低首付門(mén)檻，這些都將進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)需求。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃的優(yōu)化和調(diào)整，增加優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，不僅能夠吸引更多的房企參與競(jìng)拍，還能夠激發(fā)市場(chǎng)活力。在房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的背景下，一些“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊將會(huì)陸續(xù)推向市場(chǎng)。
從北京發(fā)布的2024年度第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中可以看出，其中涉及的23宗地塊中，八成以上地塊位于軌道站點(diǎn)周邊等交通便利及配套成熟的地區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)疊加政策利好，有效帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，在行業(yè)整體信心不足的情況下，當(dāng)前土拍市場(chǎng)時(shí)有高溢價(jià)地塊出爐，也是在為市場(chǎng)信心注入新動(dòng)力，或能激發(fā)更多房企的拿地?zé)崆?，這也是市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中的一個(gè)個(gè)小亮點(diǎn)。房企資金壓力暫未完全改善，拿地仍以謹(jǐn)慎為主，但不乏核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)火熱局面。
對(duì)此，岳微也表示認(rèn)同，土拍規(guī)則的調(diào)整，階梯式定價(jià)規(guī)則，有助于實(shí)現(xiàn)最大化土地價(jià)值，也為開(kāi)發(fā)企業(yè)打造“好房子”給予支持。
北京在6月26日下發(fā)通知，明確下調(diào)首付比例、貸款利率等一系列樓市政策，北京商報(bào)記者也走訪多個(gè)新房樓盤(pán)，在北京政策調(diào)整的帶動(dòng)下，購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿進(jìn)一步釋放，樓盤(pán)到訪量和簽約量都呈現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)趨勢(shì)，多位銷(xiāo)售經(jīng)理向記者表示，許多此前持觀望態(tài)度的購(gòu)房者，在北京下發(fā)通知的首個(gè)周末來(lái)到售樓處，完成購(gòu)房合同的簽訂。
對(duì)于市場(chǎng)的迅速反應(yīng)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品才能受到購(gòu)房者的青睞，此次北京溢價(jià)率的提高，將有助于吸引更多的房企參與土地拍賣(mài)，增加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房企將更加注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和品質(zhì)的提升。這將有助于推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)和品質(zhì)提升，最終讓購(gòu)房者能夠住上更為舒適的新房。
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