商鋪違規(guī)裝修 物業(yè)斷水?dāng)嚯?合法嗎
廈門日報記者 譚心怡 通訊員 海法宣
物業(yè)：租戶稱經(jīng)營“無煙羊肉”，卻在安裝油煙管道。
租戶：生意做不成租金拿不回我的損失誰來賠？
【資料圖】
小伙租下店鋪想經(jīng)營燒烤店，物業(yè)以該店鋪不能經(jīng)營燒烤店為由，將店鋪斷水?dāng)嚯?，這下小伙生意做不成，店也不租了。小伙的損失，應(yīng)該由誰來承擔(dān)？近日，福建省廈門市海滄法院發(fā)布一起案件。
2021年5月，小劉在海滄某小區(qū)租下一間商鋪，房東是李某，租房用途為經(jīng)營無煙羊肉，簽訂合同后，小劉餐飲店很快開起來了。
就在合同簽訂后的第三天，小區(qū)物業(yè)公司認為小劉餐飲店是燒烤店，會產(chǎn)生油煙，遂對商鋪進行斷水?dāng)嚯姟?021年7月，物業(yè)公司在小劉餐飲店張貼了一份《違規(guī)行為整改通知書》。
據(jù)了解，從2021年5月至7月，小劉多次因為店鋪被斷水?dāng)嚯妶缶?，城管等部門也屢次上門介入?yún)f(xié)調(diào)，均沒有結(jié)果。在此期間，小劉仍在進行安裝油煙管道等裝修行為。
2021年8月，小劉發(fā)微信、短信告訴李某，希望解除租賃合同，李某不同意解除。
2021年10月，小劉起訴房東李某等人，要求李某退還租金及押金并賠償工資損失。
海滄法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司以小劉餐飲店存在違規(guī)違約裝修情形為由斷水?dāng)嚯?，?dǎo)致小劉餐飲店無法正常經(jīng)營。物業(yè)公司非供水供電方，無權(quán)采取停水停電的措施制止小劉餐飲店裝修及使用租賃商鋪，侵犯了小劉餐飲店對店鋪的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，應(yīng)對小劉餐飲店所遭受的經(jīng)濟損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
經(jīng)查證，小劉餐飲店所遭受的租金損失為一萬余元。根據(jù)民法典規(guī)定，被侵權(quán)人對同一損害的發(fā)生或者擴大有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。
本案中，小劉反復(fù)報警，城管等部門多次介入?yún)f(xié)調(diào)均未能實現(xiàn)店鋪通水通電，物業(yè)公司于2021年7月2日通過書面形式告知小劉餐飲店不得違規(guī)裝修，基于這些事實，小劉應(yīng)十分清楚若其堅持原裝修及經(jīng)營方向，承租房屋的合同目的根本無法實現(xiàn)。在此情形下，小劉本應(yīng)及時與出租人溝通、退租店鋪，但小劉在2021年7月17日時還在店鋪里安裝與租賃合同約定及物業(yè)公司要求相違背的油煙管，至2021年8月6日才通知出租人解除租賃合同。由此可見，小劉存在未及時退租導(dǎo)致租金損失不當(dāng)擴大的過錯，損失擴大部分應(yīng)由小劉餐飲店自行承擔(dān)。綜合小劉不當(dāng)延遲退租的時長，酌定物業(yè)公司對小劉餐飲店所受租金損失承擔(dān)50%的賠償責(zé)任，即八千余元。
海滄法院作出一審判決，物業(yè)公司賠償小劉八千余元。二審法院維持上述判決結(jié)果。
【法官說法】
物業(yè)公司行使管理權(quán)利應(yīng)有合理限度
實踐中，我們普遍更關(guān)注物業(yè)公司管理缺失的問題，但我們也不能忽視物業(yè)公司權(quán)利越位的問題。物業(yè)公司行使管理權(quán)利應(yīng)具有合理的限度。物業(yè)公司的權(quán)利來源于業(yè)主的房屋所有權(quán)及房屋使用權(quán)，物業(yè)公司在接受業(yè)主委托后，才享有一定的管理權(quán)利及管理義務(wù)。
物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定以及有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定及行業(yè)規(guī)范的要求，為業(yè)主和使用人提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，無權(quán)中斷業(yè)主和使用人的正常用水、用電，因擅自斷水、斷電對業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)對損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
本案中，物業(yè)公司本來完全可以將租戶違規(guī)行為及時報告相關(guān)行政管理部門，由相關(guān)行政管理部門依法處理，但物業(yè)公司卻采取了斷水、斷電等違法手段，損害到租戶對店鋪的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，導(dǎo)致租戶遭受損失，最終被法院判決承擔(dān)損失賠償責(zé)任。
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