大學(xué)畢業(yè)生租房應(yīng)注意哪些事項？
如果用人單位不提供住宿，租房就成為不少大學(xué)畢業(yè)生離開校園后要謹(jǐn)慎面對的事。由于缺乏社會經(jīng)驗，他們可能很難馬上找到價格合理、租期合適的住房，還可能在找房、租住過程中遇到這樣那樣的問題。近日，北京市房山區(qū)人民法院通過梳理已審結(jié)的房屋租賃典型案例，通過以案說法的方式告訴大家應(yīng)當(dāng)如何理性租房。
【資料圖】
案例1 多家中介掛牌出租同一房源，承租人可選最具性價比中介
2021年7月，大學(xué)畢業(yè)生李某來到用人單位后被告知不提供住宿。為此，他與從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的A公司工作人員石某取得聯(lián)系，石某為他推薦了一套住房并帶他查看了該房屋。
李某看房后表示滿意，向石某表達(dá)了租房意向。石某與房東溝通后，決定與李某協(xié)商簽約事項，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費(fèi)用優(yōu)惠等問題。隨后，石某得知李某已從其他中介公司租了該房屋。
A公司認(rèn)為，李某的行為屬于“跳單”，侵犯了A公司的利益，故訴至法院，要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)。
李某表示，租房人在租房前會跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場實(shí)地看房。他本人與房東均未與A公司簽署任何形式的獨(dú)家委托協(xié)議，涉案房屋已在多家中介機(jī)構(gòu)掛牌出租。在簽訂合同前，他沒有通過A公司獲取房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”。
法院認(rèn)為，雖然A公司先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，李某通過其他中介公司也獲得該房源信息并最終促成交易。在多家中介公司均向李某推薦涉案房源的情況下，李某有權(quán)選擇報價低或者服務(wù)好的中介公司促成交易。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約，遂判決駁回A公司的訴訟請求。
法官說法
《民法典》第965條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件而訂立合同。一般而言，只要承租人實(shí)際接受了中介人的中介服務(wù)，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同成立與中介人提供的服務(wù)有因果關(guān)系。
本案中，涉案房屋在多家中介公司掛牌出租，多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務(wù)，李某有權(quán)選擇最滿意、最合適的中介為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并通過中介與房東訂立合同。因現(xiàn)有證據(jù)并不能證明李某租房是利用了A公司提供的信息和機(jī)會，故李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約。
案例2 違章建筑租賃合同無效，承租人可主張出租人賠償損失
2022年7月，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉某與房山區(qū)村民王某簽訂房屋租賃合同，約定王某將自建房屋出租給劉某，租期一年，年租金1.8萬元。劉某一次性支付了一年租金。同年9月，該房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)并依法拆除。而劉某在房屋內(nèi)存放的筆記本電腦、書籍等物品，因房屋突然被拆未妥善存放造成嚴(yán)重?fù)p失。
劉某多次與王某協(xié)商賠償事宜未果，遂訴至法院，請求判令房屋租賃合同無效、王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財物損失、支付搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)共計2萬元。
王某表示，其與劉某之間有口頭約定，明確告知過涉案房屋將要拆遷，如果拆遷可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前3日通知劉某，并在拆遷后為劉某另外租賃了新的房屋。
法院認(rèn)為，王某出租的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的房屋租賃合同無效，劉某主張返還預(yù)付租金具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場未對書籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴(kuò)大損失，對該項主張不予支持。因王某未依約提供合法適租的房屋，導(dǎo)致涉案租賃合同為無效，王某對此存有過錯，對劉某主張賠償搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)合理部分予以支持。最終，判決王某返還劉某預(yù)付租金、賠償劉某搬家費(fèi)等共計1.5萬元。
法官說法
根據(jù)相關(guān)司法解釋，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！睹穹ǖ洹返?57條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失。
本案中，王某作為房屋出租方，出租的房屋未經(jīng)合法規(guī)劃報建手續(xù)，存在一定的過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而劉某作為完全民事行為能力人，在涉案房屋被通知拆除情況下，對存放在房屋內(nèi)的物品未盡到合理謹(jǐn)慎的規(guī)避風(fēng)險義務(wù)。
案例3 承租人應(yīng)妥善保管租賃物，退租時損毀房屋應(yīng)賠償
2019年6月，賈某大學(xué)畢業(yè)后租住在房山某小區(qū)，在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中，對房屋狀況、合同解除、違約責(zé)任等事宜進(jìn)行了明確約定。2022年2月租賃關(guān)系終止，蔣某在驗收房屋時發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴(yán)重，要求賈某進(jìn)行賠償。
賈某拒絕賠償，并采取在涉案房屋門上貼大字、門鎖灌膠水等過激行為，導(dǎo)致房屋無法繼續(xù)出租。為此，蔣某訴至法院，要求不退還房屋押金，且要求賈某賠償房屋附屬設(shè)施財產(chǎn)損失、房屋無法出租期間的租金共計4.9萬元。
庭審中，賈某不認(rèn)可蔣某的訴訟請求并提起反訴，要求蔣某返還押金及水電費(fèi)等7259元。賈某認(rèn)為房東配備的沙發(fā)因年限長及自然損耗無法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。在退房時，他已主動向房東提供其他沙發(fā)進(jìn)行更替，但房東主動放棄，因此不同意房東更換新沙發(fā)的訴訟請求。
法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠信原則。關(guān)于屋內(nèi)物品損失，賈某在承租房屋期間處理了房東提供的沙發(fā)，在綜合考慮賈某的租期、租住期間產(chǎn)生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定損失為8000元。關(guān)于房屋無法出租的損失，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。關(guān)于押金，因屋內(nèi)物品的相關(guān)損失已予酌定賠付，故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù)，予以駁回。因此，判令賈某賠償房東蔣某物品損失8000元，蔣某退還承租人賈某押金及水電費(fèi)7147元。
法官說法
根據(jù)《民法典》規(guī)定，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務(wù)。如未盡到上述義務(wù)，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但需要注意的是租賃物自然損耗受損毀的，承租人不需要賠償責(zé)任。
本案中，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠實(shí)信用原則，合理使用房屋、愛護(hù)房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處分屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益。但蔣某將房屋出租以獲利的同時，也應(yīng)承擔(dān)房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理損耗的風(fēng)險，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險、轉(zhuǎn)移成本。
（勞動午報 何棟華 房山區(qū)法院）
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