大學畢業(yè)生租房應注意哪些事項?
如果用人單位不提供住宿,租房就成為不少大學畢業(yè)生離開校園后要謹慎面對的事。由于缺乏社會經驗,他們可能很難馬上找到價格合理、租期合適的住房,還可能在找房、租住過程中遇到這樣那樣的問題。近日,北京市房山區(qū)人民法院通過梳理已審結的房屋租賃典型案例,通過以案說法的方式告訴大家應當如何理性租房。
【資料圖】
案例1 多家中介掛牌出租同一房源,承租人可選最具性價比中介
2021年7月,大學畢業(yè)生李某來到用人單位后被告知不提供住宿。為此,他與從事房地產經紀服務的A公司工作人員石某取得聯(lián)系,石某為他推薦了一套住房并帶他查看了該房屋。
李某看房后表示滿意,向石某表達了租房意向。石某與房東溝通后,決定與李某協(xié)商簽約事項,但李某一直拖延不簽約并詢問中介費用優(yōu)惠等問題。隨后,石某得知李某已從其他中介公司租了該房屋。
A公司認為,李某的行為屬于“跳單”,侵犯了A公司的利益,故訴至法院,要求李某支付中介信息服務費。
李某表示,租房人在租房前會跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場實地看房。他本人與房東均未與A公司簽署任何形式的獨家委托協(xié)議,涉案房屋已在多家中介機構掛牌出租。在簽訂合同前,他沒有通過A公司獲取房東信息,更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此,他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構成“跳單”。
法院認為,雖然A公司先帶李某看過涉案房屋,但該房屋在多家中介公司掛牌出租,李某通過其他中介公司也獲得該房源信息并最終促成交易。在多家中介公司均向李某推薦涉案房源的情況下,李某有權選擇報價低或者服務好的中介公司促成交易。因此,李某的行為不構成“跳單”違約,遂判決駁回A公司的訴訟請求。
法官說法
《民法典》第965條規(guī)定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例,認定承租人是否構成“跳單”,關鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件而訂立合同。一般而言,只要承租人實際接受了中介人的中介服務,又與第三人訂立了合同,就可以推定該合同成立與中介人提供的服務有因果關系。
本案中,涉案房屋在多家中介公司掛牌出租,多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務,李某有權選擇最滿意、最合適的中介為其提供優(yōu)質服務,并通過中介與房東訂立合同。因現(xiàn)有證據(jù)并不能證明李某租房是利用了A公司提供的信息和機會,故李某的行為不構成“跳單”違約。
案例2 違章建筑租賃合同無效,承租人可主張出租人賠償損失
2022年7月,剛剛大學畢業(yè)的劉某與房山區(qū)村民王某簽訂房屋租賃合同,約定王某將自建房屋出租給劉某,租期一年,年租金1.8萬元。劉某一次性支付了一年租金。同年9月,該房屋被認定為違法建設并依法拆除。而劉某在房屋內存放的筆記本電腦、書籍等物品,因房屋突然被拆未妥善存放造成嚴重損失。
劉某多次與王某協(xié)商賠償事宜未果,遂訴至法院,請求判令房屋租賃合同無效、王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財物損失、支付搬家人工費、運輸費共計2萬元。
王某表示,其與劉某之間有口頭約定,明確告知過涉案房屋將要拆遷,如果拆遷可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前3日通知劉某,并在拆遷后為劉某另外租賃了新的房屋。
法院認為,王某出租的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證,雙方訂立的房屋租賃合同無效,劉某主張返還預付租金具有事實和法律依據(jù),應當予以支持。因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額,且拆除當日劉某在現(xiàn)場未對書籍物品等進行妥善處置導致擴大損失,對該項主張不予支持。因王某未依約提供合法適租的房屋,導致涉案租賃合同為無效,王某對此存有過錯,對劉某主張賠償搬家人工費、運輸費合理部分予以支持。最終,判決王某返還劉某預付租金、賠償劉某搬家費等共計1.5萬元。
法官說法
根據(jù)相關司法解釋,出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。《民法典》第157條規(guī)定,民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后,行為人因該行為取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失。
本案中,王某作為房屋出租方,出租的房屋未經合法規(guī)劃報建手續(xù),存在一定的過錯,應承擔相應的賠償責任。而劉某作為完全民事行為能力人,在涉案房屋被通知拆除情況下,對存放在房屋內的物品未盡到合理謹慎的規(guī)避風險義務。
案例3 承租人應妥善保管租賃物,退租時損毀房屋應賠償
2019年6月,賈某大學畢業(yè)后租住在房山某小區(qū),在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中,對房屋狀況、合同解除、違約責任等事宜進行了明確約定。2022年2月租賃關系終止,蔣某在驗收房屋時發(fā)現(xiàn)房屋部分設施損壞嚴重,要求賈某進行賠償。
賈某拒絕賠償,并采取在涉案房屋門上貼大字、門鎖灌膠水等過激行為,導致房屋無法繼續(xù)出租。為此,蔣某訴至法院,要求不退還房屋押金,且要求賈某賠償房屋附屬設施財產損失、房屋無法出租期間的租金共計4.9萬元。
庭審中,賈某不認可蔣某的訴訟請求并提起反訴,要求蔣某返還押金及水電費等7259元。賈某認為房東配備的沙發(fā)因年限長及自然損耗無法正常使用,扔掉舊沙發(fā)是基于對房屋享有合法的使用權,不應承擔任何賠償責任。在退房時,他已主動向房東提供其他沙發(fā)進行更替,但房東主動放棄,因此不同意房東更換新沙發(fā)的訴訟請求。
法院認為,當事人應當按照約定全面履行自己的義務,遵循誠信原則。關于屋內物品損失,賈某在承租房屋期間處理了房東提供的沙發(fā),在綜合考慮賈某的租期、租住期間產生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎上,酌定損失為8000元。關于房屋無法出租的損失,因蔣某未能提供有效證據(jù),缺乏事實和法律依據(jù),予以駁回。關于押金,因屋內物品的相關損失已予酌定賠付,故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù),予以駁回。因此,判令賈某賠償房東蔣某物品損失8000元,蔣某退還承租人賈某押金及水電費7147元。
法官說法
根據(jù)《民法典》規(guī)定,在使用出租房屋過程中,承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務。如未盡到上述義務,致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。但需要注意的是租賃物自然損耗受損毀的,承租人不需要賠償責任。
本案中,賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠實信用原則,合理使用房屋、愛護房屋及內部的設施設備,其擅自處分屋內沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權益。但蔣某將房屋出租以獲利的同時,也應承擔房屋及內部設備設施因正常使用導致的折舊和合理損耗的風險,不應肆意向承租人轉嫁風險、轉移成本。
(勞動午報 何棟華 房山區(qū)法院)
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