世界快資訊：對物業(yè)服務不滿能否拒絕付費
業(yè)主不能因為對物業(yè)服務不滿，或者與物業(yè)有尚未解決的矛盾糾紛，就拒付或者拖欠物業(yè)費。
對于和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾糾紛，如果協(xié)商無法達成一致，業(yè)主應當盡早起訴。
同樣地，如果遭到業(yè)主拒付或者拖欠物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)也同樣應當起訴，通過司法途徑解決。
(資料圖)
在日常生活中，物業(yè)服務和每個人都息息相關，這方面的矛盾糾紛也不少見。
在與物業(yè)費相關的糾紛中，經常是一方認為物業(yè)服務有瑕疵，或者有矛盾糾紛，從而拒絕或者拖延付費，物業(yè)服務企業(yè)只能通過各種方式進行催收甚至無奈提起訴訟。
最近筆者就接到這樣一起來自物業(yè)服務企業(yè)的咨詢：
這家企業(yè)主要負責商業(yè)樓宇的開發(fā)租售和物業(yè)服務。其中一處商務樓的業(yè)主以不同家人的名義購買了多套房屋，拖欠物業(yè)服務費高達上百萬元。他們欠費的理由是，去年夏天商務樓局部區(qū)域的消防設施因為突發(fā)故障而發(fā)生漏水，待發(fā)現(xiàn)時已經“水漫金山”。事后該公司邀請第三方保險公司對事故造成的損失進行了評估，遺憾的是，業(yè)主對評估的損失數(shù)額不認可，堅持自己因為過水而造成的業(yè)務損失也必須賠償。雙方因為分歧較大而協(xié)商不成，對方就一直拒絕支付物業(yè)服務的相關費用。
那么，對物業(yè)服務不滿，或者認為物業(yè)服務有疏漏和缺失造成了損失，是否就可以拒付物業(yè)費呢？顯然是不行的。
我國《民法典》明確了業(yè)主有支付物業(yè)費的義務。
《民法典》第九百四十四條第一第二款規(guī)定：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
因為物業(yè)服務是一種公共服務，它的維護服務對象是整體物業(yè)設施和物業(yè)內的正常秩序。單個業(yè)主不交物業(yè)費，損害的不僅是物業(yè)服務企業(yè)的利益，也損害了其他正常繳費業(yè)主的利益，影響了物業(yè)整體的管理。
物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務也是針對物業(yè)整體和全體業(yè)主履行義務的，即便服務存在不足影響到個別業(yè)主的權利和利益，一般尚不構成根本違約，因此業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行繳納物業(yè)費的合同義務。
具體到引發(fā)矛盾的事件，物業(yè)服務人員如果確實維護消防設施不善，造成漏水事故對業(yè)主造成財產損失，業(yè)主完全可以依法維權。
根據(jù)《民法典》第一百八十六條規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任?！?/p>
因此，業(yè)主可以在違約和侵權中選擇一個途徑追究賠償責任。
如以違約造成損害來主張違約賠償責任，根據(jù)《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失?！?/p>
無論是實際損失，還是可得利益損失，業(yè)主均應舉證證明。如業(yè)主無法舉證，則只能以保險評估損失作為基準。
如以侵權損害來主張侵權賠償責任，則根據(jù)《民法典》第一千一百八十四條：“侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。”
如果業(yè)主不認可保險公司評估的損失，也可以在司法程序中申請法庭指定具備相應資質的第三方機構進行鑒定評估。
業(yè)主無論是基于什么理由拒付或者拖欠物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)都可以提起訴訟追討。
如果對方雖然是一家客戶，但是以不同個人的名義購買了房屋，那么如果想要起訴對方支付物業(yè)費，也應根據(jù)合同的相對性，針對不同的業(yè)主分別提起訴訟。
總之，業(yè)主不能因為對物業(yè)服務不滿，或者與物業(yè)有尚未解決的矛盾糾紛，就拒付或者拖欠物業(yè)費。
對于和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾糾紛，如果協(xié)商無法達成一致，業(yè)主應當盡早起訴。
同樣地，如果遭到業(yè)主拒付或者拖欠物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)也同樣應當起訴，通過司法途徑解決。（上海市恒業(yè)律師事務所 周洪波）
標簽：
