今日視點(diǎn)：美的置業(yè)：“三道紅線”轉(zhuǎn)“綠” 回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)
3月24日晚間，美的置業(yè)(3990.HK)發(fā)布截至2022年12月31日止年度業(yè)績(jī)。公告顯示，2022年，公司收入約736.3億元，毛利約113.06億元，利潤(rùn)及綜合收益總額約35.78億元。
報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)核心凈利潤(rùn)約38.7億元，較2021年同期下降29.1%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約19.69億元，同比下降49.5%；公司擁有人應(yīng)占每股基本及攤薄盈利為1.34元。
(資料圖片僅供參考)
截至2022年末，公司凈負(fù)債率43.9%，現(xiàn)金短債比為1.6，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.2%?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，2021年末，美的置業(yè)前述3項(xiàng)指標(biāo)分別為46.3%、1.71、72.1%。時(shí)至2022年末，公司“三道紅線”已轉(zhuǎn)為“綠檔”，同時(shí)，其加權(quán)平均融資成本降至4.62%。
美的置業(yè)表示，隨著行業(yè)持續(xù)出清，穩(wěn)守財(cái)務(wù)安全底線的“三好生”將成為支撐行業(yè)良性發(fā)展的中堅(jiān)力量?！拔磥?lái)，行業(yè)資源進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚焦，地產(chǎn)迎來(lái)邏輯重塑?！?/p>
合約銷售額792.4億元
公告顯示，2022年，美的置業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷售額為792.4億元，相應(yīng)已售建筑面積約631.6萬(wàn)平方米。其中，公司在2022年內(nèi)的物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)所確認(rèn)的收入為721.9億元，與2021年基本持平，主要由于會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售面積的下降及單方售價(jià)增長(zhǎng)綜合所致。
截至2022年12月31日，公司土地儲(chǔ)備的總建筑面積為3874萬(wàn)平方米，涉及332個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其中通過(guò)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與的項(xiàng)目有99個(gè)。同時(shí)，公司重視現(xiàn)金回款進(jìn)度，報(bào)告期內(nèi)的銷售回款率為83%。
市場(chǎng)大背景下，銷售端城市分化明顯。美的置業(yè)表示，公司聚焦一二線高能級(jí)城市，集中資源實(shí)施區(qū)域深耕和城市升級(jí)策略。2022年，公司銷售均價(jià)較2021年增長(zhǎng)8%至12546元/平方米，且高能級(jí)城市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)占比繼續(xù)提升，二線以上城市銷售占比達(dá)82%。
記者注意到，美的置業(yè)重倉(cāng)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)圈，公司2022年在這兩個(gè)區(qū)域的合約銷售額占比合計(jì)65%，銷售集中度進(jìn)一步提升。
投資方面，報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)歸編9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63億元，以二線城市為主；同時(shí)退出部分弱三線、四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元。截至2022年末，公司土地儲(chǔ)備權(quán)益比例為70%，較2021年末增加3%，其中一二線城市面積占比為66%，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)面積占比合計(jì)52%。
值得注意的是，房地產(chǎn)科技板塊也是美的置業(yè)過(guò)去一年的發(fā)展重點(diǎn)。公司平臺(tái)睿住建筑科技在2022年新增設(shè)計(jì)合同306個(gè)，累計(jì)簽約項(xiàng)目2215個(gè)，該業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)33%，交付項(xiàng)目230個(gè)。公司表示，未來(lái)將培育房地產(chǎn)科技板塊獨(dú)立生存能力，在提升公司主業(yè)產(chǎn)品力的同時(shí)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
對(duì)于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略，美的置業(yè)表示，“回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，提升管理效益。同時(shí)，優(yōu)選城市和項(xiàng)目，通過(guò)深耕價(jià)值城市穿越行業(yè)周期?！绷硗猓S著行業(yè)深度調(diào)整期的到來(lái)，“保交付”成為當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)。截至2022年末，公司實(shí)現(xiàn)全國(guó)49個(gè)城市、142個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)超過(guò)8萬(wàn)套房子交付。
物業(yè)服務(wù)收入增幅25.7%
除了傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)也是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的重要部分。過(guò)去一年，美的置業(yè)的物業(yè)服務(wù)向跨業(yè)態(tài)項(xiàng)目大力推進(jìn)。
公告顯示，2022年，美的置業(yè)物業(yè)服務(wù)新增49個(gè)多元化拓展項(xiàng)目，其中新增產(chǎn)業(yè)園17個(gè)，新增校園項(xiàng)目10個(gè)。公司物業(yè)服務(wù)平臺(tái)美置服務(wù)中標(biāo)多項(xiàng)代建工程，代建面積同比增長(zhǎng)67%。
報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)管理服務(wù)收入11.42億元，同比增長(zhǎng)25.7%，主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積增加所致。
在商業(yè)領(lǐng)域，服務(wù)城市生活是美的置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的延伸。截至2022年末，公司持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)總量超過(guò)70萬(wàn)平方米，累計(jì)開業(yè)商業(yè)體9座，累計(jì)客流量同比增長(zhǎng)19%，累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)27%。2022年，公司的商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)收入為2.97億元，同比增長(zhǎng)7.4%。
美的置業(yè)表示，在多元化業(yè)態(tài)方面，公司將持續(xù)聚焦垂直領(lǐng)域，物業(yè)在加強(qiáng)基礎(chǔ)服務(wù)能力的同時(shí)，大力拓展及推進(jìn)跨業(yè)態(tài)項(xiàng)目；商業(yè)新開項(xiàng)目著眼于招商率，不斷完善、推陳出新。
根據(jù)公告，在“房住不炒”總基調(diào)下，杠桿“神話”不再。美的置業(yè)意識(shí)到，行業(yè)已然從躁動(dòng)回歸理性，人們將用更加冷靜、平常的心態(tài)看待房子。同時(shí)，企業(yè)也從“吹沙見金”的洗禮中，在“活下來(lái)”的命題基礎(chǔ)上，去思考如何走得更遠(yuǎn)、走得更好。過(guò)去一年，公司處理庫(kù)存，解決歷史遺留問(wèn)題，探索從降杠桿到穩(wěn)杠桿的發(fā)展之路。
截至2022年末，美的置業(yè)有息負(fù)債總量為485億元，持有現(xiàn)金總量約264億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增至1080億元；公司銀行借款、公司債券分別占有息負(fù)債的58%、28%；公司借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率同比降低20個(gè)基點(diǎn)至4.62%。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
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