加大合理住房消費(fèi)支持力度
原標(biāo)題：加大合理住房消費(fèi)支持力度
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融支持力度，提高個(gè)人住房貸款額度、降低貸款首付比例，貸款利率有所下降。下一步，應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，更好滿足居民合理的住房消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
去年10月開(kāi)始，金融管理部門開(kāi)始對(duì)上半年過(guò)緊過(guò)嚴(yán)的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行“糾偏”，金融機(jī)構(gòu)采取措施，逐步滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求和購(gòu)房者的合理住房消費(fèi)需求。今年春節(jié)前后，多個(gè)城市上調(diào)住房公積金貸款額度；部分城市將首套房貸首付比例降至20%。與此同時(shí)，全國(guó)多數(shù)城市房貸利率不同程度下行，放款速度明顯加快。3月份以來(lái)，鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行較為全面調(diào)整，要求加大房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款支持，改變住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制，下調(diào)貸款利率等。
房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，有相應(yīng)的考量。一是為了更好地穩(wěn)增長(zhǎng)。受諸多因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，穩(wěn)增長(zhǎng)被擺在更加突出的位置。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系大量上下游企業(yè)，在穩(wěn)增長(zhǎng)中具有重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定，調(diào)整過(guò)緊的房地產(chǎn)金融政策，有助于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)。二是為了更好地防風(fēng)險(xiǎn)。去年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新問(wèn)題、新情況，出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)未能償還等風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)總體風(fēng)險(xiǎn)可控，但仍需高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范。適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，有助于有序化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也有助于保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。三是為了更好地促發(fā)展。當(dāng)前，央行運(yùn)用多種貨幣政策工具，進(jìn)行逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，銀行間流動(dòng)性較為充裕，資金成本有所下降。在有效信貸需求不足等情況下，商業(yè)銀行將住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，希望通過(guò)更靈活的政策加大住房信貸投放，激發(fā)居民購(gòu)房意愿，保持信貸總量穩(wěn)步增長(zhǎng)。
金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈。過(guò)去一段時(shí)間，在房地產(chǎn)高速發(fā)展之下，大量金融資源流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，既推高了宏觀杠桿率、積聚了金融風(fēng)險(xiǎn)，也擠壓了對(duì)其他行業(yè)和小微企業(yè)的服務(wù)。將房地產(chǎn)金融政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，堅(jiān)持“房住不炒”定位，逐步降低房地產(chǎn)金融化、泡沫化，是必要且重要的。同時(shí)，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整應(yīng)循序漸進(jìn)，有計(jì)劃、分步驟地實(shí)施，盡量減少對(duì)市場(chǎng)的沖擊和影響。去年一段時(shí)間，個(gè)別地方在房地產(chǎn)金融方面存在某些“一刀切”做法，目前正在加以糾正，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資和預(yù)期有所改善，但政策調(diào)整還有空間，仍應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。
特別是，應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)好差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，更好地滿足自住型和改善型購(gòu)房需求，抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房需求。住房信貸政策既關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控，又與群眾利益息息相關(guān)，總體上應(yīng)堅(jiān)持“因城施策”“一城一策”，既較好地支持居民合理的住房消費(fèi)需求，又有助于防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫。今年2月，全國(guó)住戶貸款同比減少3369億元，其中中長(zhǎng)期貸款減少459億元，反映出一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，居民住房消費(fèi)意愿仍然不高。下一步，應(yīng)支持更多的城市和金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融政策特別是住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，住宅去庫(kù)存周期較長(zhǎng)的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大，以進(jìn)一步降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提振住房消費(fèi)意愿。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。前不久，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。金融機(jī)構(gòu)要以此為契機(jī)，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資源配置方向和重點(diǎn)，加快創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)。住建、財(cái)稅、金融管理等部門要積極出臺(tái)配套政策措施，支持和推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
（董希淼，作者系招聯(lián)金融首席研究員）
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