每日觀點(diǎn)：知名地產(chǎn)巨頭確認(rèn)違約！

作為河南本土地產(chǎn)大鱷，建業(yè)集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊港股上市公司建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）近日公告，未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

建業(yè)地產(chǎn)表示，目前正在探討全面解決方案，以維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益?，F(xiàn)階段，會(huì)把全部精力用在保交付和保經(jīng)營上。

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建業(yè)地產(chǎn)首度違約

6月23日晚間，建業(yè)地產(chǎn)（HK00832，股價(jià)0.128港元，市值3.89億港元）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，市場情況持續(xù)惡化，全面停止境外債務(wù)支付。

建業(yè)地產(chǎn)在公告中表示，“2023年二季度以來，中國房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預(yù)期，本集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。即使本集團(tuán)竭盡全力，資金可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需。因此，本公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)（ISIN：XS2262030369／通用代碼：226203036）的利息?！?/p>

“針對當(dāng)前本集團(tuán)面臨的挑戰(zhàn)，本集團(tuán)認(rèn)為應(yīng)立即探討全面解決方案，以保障本集團(tuán)未來發(fā)展，維護(hù)本集團(tuán)所有利益相關(guān)者的權(quán)益?！?/strong>

建業(yè)地產(chǎn)表示，“本集團(tuán)預(yù)計(jì)將聘請中介機(jī)構(gòu)，并盡快出臺(tái)境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時(shí)將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動(dòng)性問題?！?/p>

公告顯示，自2021年7月1日至今，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，此番“失約”，也是該公司首度境外債償付逾期，折射出建業(yè)集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況已進(jìn)一步加劇。

全力保交付、保經(jīng)營

6月23日的公告中，建業(yè)地產(chǎn)也表示，現(xiàn)階段，建業(yè)地產(chǎn)表示將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營，以保障購房者、集團(tuán)合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外，在不影響交付和正常營運(yùn)的前提下，本集團(tuán)正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運(yùn)和支出。

“截至本公告之日，本集團(tuán)仍保持正常商業(yè)運(yùn)營?！?/strong>建業(yè)地產(chǎn)表示，“我們有決心實(shí)現(xiàn)一個(gè)全面解決方案，以確保本集團(tuán)的長遠(yuǎn)發(fā)展，維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益，并確保公平對待所有境外債權(quán)人。同時(shí)，本集團(tuán)將堅(jiān)持不懈地保交付、保運(yùn)營。本公司期待與境外債權(quán)人交流和合作，并呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協(xié)力，尋求全面解決方案，克服行業(yè)困難?！?/p>

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在年中交付季，建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)旗下多個(gè)項(xiàng)目均迎來順利交付。例如，5月27-28日，商丘建業(yè)信友未來城9號、10號樓順利交房；5月下旬，溫縣建業(yè)江山匯也開啟溫縣首例驗(yàn)收登記發(fā)證“三合一”服務(wù)模式；2023年6月10日至11日，內(nèi)鄉(xiāng)建業(yè)森林半島再次提前交房；郟縣建業(yè)城二期也于2023年6月11日迎來提前交付。

兩年曲折“自救”之路

據(jù)了解，此前為避免違約事件發(fā)生，建業(yè)地產(chǎn)已“苦撐”兩年之久。

建業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)肇始于2021年下半年。2021年9月，一份建業(yè)集團(tuán)向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》廣泛流傳，后被當(dāng)事方確認(rèn)。求救信稱，因汛情疫情影響，建業(yè)總損失超過50億元，已出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)；目前集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入緊急狀態(tài)，正在制定應(yīng)對預(yù)案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。

當(dāng)年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模、利潤等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑。

進(jìn)入2022年，疫情形勢出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場未有根本好轉(zhuǎn)。建業(yè)出現(xiàn)第一次年度虧損，且虧損額超出管理層預(yù)期。

胡葆森舉例稱，建業(yè)旗下的文旅項(xiàng)目“只有河南”，自2021年6月開業(yè)至今一共遭遇過6次關(guān)閉，“在這種形勢下出現(xiàn)虧損很正?！?。

對于超預(yù)期的虧損額，建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆解釋稱，其中有80%是非經(jīng)營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由于運(yùn)營模式改變，投資性物業(yè)的公允價(jià)值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應(yīng)收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經(jīng)營性虧損合計(jì)17.1個(gè)億。

截至2022年末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1389.57億元，總負(fù)債則為1356.29億元。2023年建業(yè)地產(chǎn)約有62億元的優(yōu)先票據(jù)到期，而公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約19億元。

此外，建業(yè)的盈利能力也呈現(xiàn)下滑趨勢。報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)的毛利同比減少72.1%，約為19.01億元；毛利率同比減少8.3個(gè)百分點(diǎn)至7.9%。趙瑞昆解釋道，近年來毛利率的下滑對應(yīng)的是整體成本在收入中占比的逐漸上升，2022年成本占收入的比例已高達(dá)92%，其中土地成本占比約為25%。

這也意味著，建業(yè)不僅要繼續(xù)尋求融資或債務(wù)展期，且需加快銷售，獲得足夠的回款。同時(shí)，公司的擴(kuò)張步伐也將勢必放緩。建業(yè)地產(chǎn)年報(bào)稱，“在獲得必要資金之前，本集團(tuán)不會(huì)承擔(dān)重大資本支出和土地收購。”

2022年年初，建業(yè)集團(tuán)整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構(gòu)調(diào)整，集團(tuán)原五級構(gòu)架精簡到三級，總部約50%的人員被分流一線，同時(shí)對集團(tuán)3家上市公司管理層進(jìn)行更換，其中伴隨著人員的裁撤和精簡。

今年1月末，建業(yè)集團(tuán)召開了主題為“聚焦管理、集體突圍”的2023年管理年會(huì)。胡葆森指出，在外部形勢還存在不確定性的情況下，聚焦管理就是把精力聚焦在企業(yè)內(nèi)部的管理上，尋求組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化；把戰(zhàn)略從擴(kuò)張調(diào)整到鞏固上，把刀刃向外轉(zhuǎn)換成刀刃向內(nèi)，把企業(yè)做少、做小、做好。例如，建業(yè)地產(chǎn)去年在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比下降22%。

作為河南省龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍布整個(gè)河南省的各級地市。在其出現(xiàn)流動(dòng)性困難后，河南省政府曾出面牽橋，協(xié)調(diào)相關(guān)國資對其進(jìn)行紓困。

2022年6月1日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，董事長胡葆森單獨(dú)擁有的恩輝投資公司將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南同晟置業(yè)有限公司，后者也成為建業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100%控股。

國企入股的效果是立竿見影的。胡葆森表示，同盛置業(yè)入股幫助建業(yè)按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業(yè)自身于前年償付的4億美元債，在一年半的時(shí)間內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)共償付了9億美元的外債。

對于2023年，建業(yè)地產(chǎn)仍然設(shè)置了較為進(jìn)取的目標(biāo)。趙瑞昆表示，預(yù)計(jì)2023年建業(yè)可售資源總價(jià)值為517億元，全年銷售金額的目標(biāo)為320億元，較2022年提升33%；銷售面積目標(biāo)為4.38億平方米，較去年增長27%；去化率的目標(biāo)則為62%。

但從今年銷售市場的反應(yīng)來看，這一目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)仍存較大不確定性。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)最新公告，今年1-5月，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額87.64億元，同比減少為20.8%；總合同銷售建筑面積1259,579平方米，同比減少為14.6%；每平方米平均銷售價(jià)格為6958元，同比減少為7.3%。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）