環(huán)球視點(diǎn)！碧桂園服務(wù)2022年在管面積穩(wěn)健擴(kuò)張 凈利遭腰斬 一年期短債激增80%
3月29日午間，碧桂園服務(wù)披露了2022年年報，在放緩收并購腳步之后，碧桂園服務(wù)迎來了收入增長、毛利率下滑、凈利潤腰斬、一年期短債激增、商譽(yù)或存減值風(fēng)險的“陣痛期”。
報告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)收入413.66億元，同比增43.4%，毛利102.57億元，同比增15.7%，整體毛利率降幅達(dá)5.9個百分點(diǎn)，降至24.8%，而歸屬股東凈利潤19.43億元，同比減少51.8%。
(資料圖片僅供參考)
碧桂園服務(wù)稱，歸母凈利潤降幅超50%，主要因報告期內(nèi)受疫情等一定因素影響所致，此外還包括此前收并購若干公司帶來的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。
碧桂園服務(wù)在年報中表示，董事會建議宣派末期股息每股人民幣14.40分(2021年：每股人民幣29.95分)及特別股息每股人民幣22.81分(2021年：無)，以答謝全體股東對本公司的不懈支持與信任。
毛利率進(jìn)一步走低
細(xì)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域來看，碧桂園服務(wù)的主要收入包括物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)。
其中作為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)2022年的收入為228.55億元，同比增長65.7%，業(yè)務(wù)占比較去年提升了7.5個百分點(diǎn)，達(dá)到了55.3%。但毛利率則由2021年的30.3%，下降至今年的25.5%。
而2021年年報中，碧桂園服務(wù)曾披露，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率下降了4.3個百分點(diǎn)，至30.3%。
碧桂園服務(wù)在2022年年報中直言，毛利率的下滑，主要因此前收并購鎖帶來的無形資產(chǎn)-合同及客戶關(guān)系及品牌的攤銷成本增加，此外，若干新收購公司的毛利率偏低等因素導(dǎo)致。
主營業(yè)務(wù)收入方面，第三方物業(yè)開發(fā)的收入占比正逐步走高，并且在管面積也是穩(wěn)步擴(kuò)張。
其中由碧桂園開發(fā)的物業(yè)收入為95.62億元，收入占比從去年的55.2%，下降至今年的41.8%。由第三方開發(fā)的物業(yè)收入為132.92億元，收入占比則穩(wěn)步提高至58.2%。
具體的在管面積方面，除「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為16.01億平方米，收費(fèi)管理面積約為8.69億平方米，分別較2021年同期增長了164%、103.4%。
不過具體到毛利率方面，不僅僅是主營業(yè)務(wù)的毛利率下滑，其他業(yè)務(wù)的毛利率也均出現(xiàn)不同程度的下滑。
財報披露顯示，碧桂園服務(wù)2022年的社區(qū)增值業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)、「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)的毛利率分別下滑了7個百分點(diǎn)至53.5%、下滑了27.3個百分點(diǎn)至13.6%、下滑了2.8個百分點(diǎn)至8.8%。
與之對應(yīng)的，社區(qū)增值業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)、「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)收入分別為40.17億元、26.64億元、41.17億元。
一年期短債激增80%
財務(wù)方面，碧桂園服務(wù)或存在一定的隱憂。
財務(wù)報告披露，截至2022年年末，碧桂園服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額為113.76億元，同比減少了3.2%。報告期內(nèi)的經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為33.21億元，小幅減少2.5%。
截至2022年末，碧桂園服務(wù)的流動資產(chǎn)凈值約為96.62億元，流動比率為1.4倍。
值得注意的是，根據(jù)碧桂園服務(wù)的年報披露，其目前存續(xù)的銀行借款約為22.63億元，其中1年內(nèi)到期的銀行借款約為12.37億元，較去年激增80%，去年同期為6.8億元。
截至報告期末，碧桂園服務(wù)的加權(quán)平均借貸成本為4.88%。
此外，截至2022年末，碧桂園的合同負(fù)債增加了14.46億元，達(dá)到了59.81億元。碧桂園服務(wù)表示，這主要受益于收費(fèi)管理面積增加，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)繳款項(xiàng)等增長所致。
商譽(yù)減值或是業(yè)績拖累主因
雖然在2022年初，碧桂園服務(wù)就放緩了收并購的腳步，但從年報披露來看，一些收并購的后遺癥正慢慢浮現(xiàn)。
碧桂園服務(wù)此前在業(yè)績快報中披露稱，2022年歸母凈利潤的下滑，其中一個原因就是商譽(yù)等無形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。在業(yè)績快報發(fā)布次日，碧桂園服務(wù)早盤隨即跌超10%。
截至2022年末，碧桂園服務(wù)的無形資產(chǎn)約為259.53億元。報告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)對此前若干股權(quán)收購公司商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值金額約17.70億元，同時，還對因收購產(chǎn)生的合同及客戶關(guān)系、保險經(jīng)紀(jì)牌照、品牌等發(fā)生的攤銷金額約10.80億元。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)對利潤的影響約為27億元。
截至報告期末，碧桂園服務(wù)的商譽(yù)達(dá)到179.01億元，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)的商譽(yù)規(guī)模為150.53億元。
有媒體援引碧桂園服務(wù)此前披露數(shù)據(jù)稱，2019年12月末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無形資產(chǎn)合計為16.3億，占總資產(chǎn)比例13.3%。但到了2022年6月末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無形資產(chǎn)合計高達(dá)286.3億，占總資產(chǎn)比例42.2%。
早在不久前，瑞銀的一份報告指出，由于碧桂園服務(wù)是行業(yè)龍頭，去年業(yè)績表現(xiàn)未及預(yù)期，可能會對其他物業(yè)管理公司產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其是過去積極并購的公司，可能會產(chǎn)生商譽(yù)減值。
而光大證券此前也發(fā)布報告稱，由于前期大規(guī)模并購，考慮收并購標(biāo)的業(yè)績和未來成長預(yù)期，預(yù)計碧桂園服務(wù)在2022年計提較大數(shù)額商譽(yù)減值，或?yàn)橹饕獦I(yè)績拖累，2023年仍存在商譽(yù)減值的可能性。
（文章來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)）
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