【世界時(shí)快訊】【財(cái)經(jīng)分析】政策“組合拳”助力地產(chǎn)債回溫 利好效應(yīng)能否延續(xù)仍待驗(yàn)證
新華財(cái)經(jīng)上海11月16日電(記者楊溢仁)盡管受利好政策頻出的影響，近期地產(chǎn)債一改頹勢(shì)，表現(xiàn)回暖，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，地產(chǎn)行業(yè)依然處于縮表趨勢(shì)當(dāng)中，考慮到未來(lái)12個(gè)月地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商龐大的再融資需求，該板塊回暖能否持續(xù)依舊值得商榷。
地產(chǎn)債市場(chǎng)迎來(lái)久違“熱度”
11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《“第二支箭”延期并擴(kuò)容支持民營(yíng)企業(yè)債券融資再加力》，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)規(guī)模達(dá)2500億元，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。地產(chǎn)板塊政策的進(jìn)一步松綁，是支撐近期地產(chǎn)債行情回暖的重要原因。
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顯然，本輪地產(chǎn)債大漲的背后，一方面是前期市場(chǎng)低迷預(yù)期的反彈，另一方面，“第二支箭”專(zhuān)門(mén)提到地產(chǎn)行業(yè)，并描繪了央行、銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)、中債信用增進(jìn)公司、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)公司共同合作的新圖景，講述了疏通地產(chǎn)融資的新路徑，給市場(chǎng)注入了極大的信心。
來(lái)自穆迪的研究觀點(diǎn)亦認(rèn)為，政策“組合拳”的推出，對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有正面的信用影響。此前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑及多家開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致市場(chǎng)信心疲弱，債務(wù)資本市場(chǎng)的大門(mén)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)民企已基本關(guān)閉。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)“銷(xiāo)售不振—再融資需求龐大但融資渠道削弱—違約風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)”的負(fù)反饋循環(huán)更使得民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力與日俱增。
根據(jù)民生證券研究院測(cè)算，就信用債存量數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2022年11月10日，民營(yíng)企業(yè)存量信用債規(guī)模僅1.1萬(wàn)億元，占全市場(chǎng)信用債規(guī)模已不足5%；而民營(yíng)企業(yè)存量債當(dāng)中，房企規(guī)模占比接近一半，從該角度考慮，也能看出當(dāng)前政策的訴求和指向。
能否扭轉(zhuǎn)困局尚待時(shí)間驗(yàn)證
“不過(guò)，地產(chǎn)行業(yè)依然處于縮表的趨勢(shì)當(dāng)中。”國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇指出，“以銀行貸款為例，其更愿意發(fā)放貸款給擔(dān)保物足夠，信用能力達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的房企無(wú)可厚非?！?/p>
“作為投資主體，商業(yè)銀行對(duì)地產(chǎn)債同樣存在疑慮，主要包括對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂和本息償付的關(guān)注。”一位機(jī)構(gòu)交易員在接受記者采訪時(shí)直言，“再者，縱觀目前整體的融資環(huán)境，民企很難通過(guò)不擔(dān)保發(fā)債。”
值得一提的是，龍湖取得銀行間市場(chǎng)200億元儲(chǔ)架額度的消息雖對(duì)業(yè)界構(gòu)成了久違的利好，但獲取債券融資額度只是第一步，實(shí)際資金落地還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)市場(chǎng)化認(rèn)購(gòu)的過(guò)程。
不僅如此，“資金落地之后，地產(chǎn)板塊的融資正循環(huán)能否就此開(kāi)啟同樣至關(guān)重要。從一次資金落地，到資金的滾動(dòng)、持續(xù)落地，只有投資人預(yù)期得到充分改善，才能幫助民營(yíng)房企重建融資能力，繼而帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流正常化，真正成為未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的持久經(jīng)營(yíng)參與方?！鄙鲜鼋灰讍T直言。
“對(duì)于地產(chǎn)銷(xiāo)售，我們預(yù)計(jì)2023年不排除某一個(gè)月份會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售的同比轉(zhuǎn)正，但當(dāng)前政策還不足以支持全年轉(zhuǎn)正，即低基數(shù)下的低增長(zhǎng)仍會(huì)延續(xù)，幅度料維持在-5%至-10%的區(qū)間內(nèi)。”謝皓宇說(shuō)，“聚焦到債市投資方面，盡管政策‘組合拳’的推出，于融資端為房企提供了一定支撐，可后續(xù)效果有待觀察，因?yàn)閭羌冃庞卯a(chǎn)品，如果市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有大幅改善，則弱資質(zhì)主體的債務(wù)到期流動(dòng)性壓力還會(huì)存在，重點(diǎn)要關(guān)注的就是政策面和市場(chǎng)預(yù)期之間的差異。”
根據(jù)海通證券研究所統(tǒng)計(jì)，2022年1至10月，信用債新增違約主體42家，已超去年全年數(shù)量。新增違約主體仍集中于地產(chǎn)行業(yè)，占比達(dá)到62%。企業(yè)性質(zhì)以民營(yíng)為主，在42家新增違約主體中，有20家為民營(yíng)企業(yè)；而在26家違約的房地產(chǎn)企業(yè)中超過(guò)三分之二為民營(yíng)房企。
投資布局仍建議“邊走邊看”
有業(yè)界專(zhuān)家表示，來(lái)自“第二支箭”的支持，一定要配合銷(xiāo)售環(huán)境的改善，才能真正發(fā)揮其最大效果，并對(duì)民企地產(chǎn)公司產(chǎn)生最大利好。
毋庸置疑，短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的核心約束并非簡(jiǎn)單通過(guò)階段性支持民營(yíng)房企債券融資便能解決，偏弱的銷(xiāo)售才是核心制約。故而，在銷(xiāo)售沒(méi)有扭轉(zhuǎn)性恢復(fù)的情況下，無(wú)論是對(duì)房企現(xiàn)金流的改善，還是往地產(chǎn)投資、拿地端的傳導(dǎo)，鏈條均未通暢，也就是說(shuō)，在政策“組合拳”釋出的利好信號(hào)之外，能否看到行業(yè)的進(jìn)一步實(shí)質(zhì)改善，仍待時(shí)間驗(yàn)證。
綜上，回到地產(chǎn)債的投資層面，就估值分布可以看到，主流機(jī)構(gòu)之于存量民企地產(chǎn)債的參與度并不高。至于國(guó)企地產(chǎn)債，當(dāng)前無(wú)論是從市場(chǎng)配置品種選擇的角度，還是政策支持下情緒面的提振角度分析，均有關(guān)注的空間。
東方金誠(chéng)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年10月，地產(chǎn)債發(fā)行和凈融資規(guī)模環(huán)比下行。其中，廣義民企地產(chǎn)債僅發(fā)行31億元，凈融資缺口環(huán)比、同比分別擴(kuò)大了119億元和23億元，至-176億元。
（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）
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