世界觀焦點：廣發(fā)證券：地產政策三連發(fā) 怎么看？
摘要：財政部、央行陸續(xù)調整房地產政策，值得解讀。財政部方面，減免房屋轉讓相關個稅的規(guī)模，參考往年繳稅規(guī)模上限在600億元左右；央行方面，首套房公積金貸款利率下調的影響，相當于整體住房貸款利率下調2-3bp，減輕居民債務負擔。
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繼9月29日晚央行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知決定階段性調整差別化住房信貸政策之后，9月30日地產方面再度出臺兩個新政。
一是財政部和稅務總局發(fā)布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。減免房屋轉讓相關個稅的規(guī)模，參考往年繳稅規(guī)模上限在600億元左右。2020年房屋轉讓個稅為613.2億元，分別占個稅的5.23%，占全部稅收的0.37%；按購房成本來看，約占二手房交易額的0.88%。分地區(qū)來看，東部發(fā)達省市的財產轉讓個稅占全國比例較高，預計是該政策的主要影響地區(qū)。
二是央行發(fā)布公告，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。歷史上，個人住房公積金貸款利率一般跟隨貸款基準利率下調。本次公積金貸款利率下調，可以視為前期5年LPR下調和住房貸款利率下調的跟進措施。首套房公積金貸款利率下調的影響，相當于整體住房貸款利率下調2-3bp，減輕居民債務負擔。
9月29-30日，三個地產政策迭出，這是自2014-2016地產放松周期以來，再一次的全國層面放松政策，不過與之前不可同日而語。主要表現為，一方面此次放松仍是在房住不炒框架下進行，主要針對首套房；另一方面，這三個政策，其中兩個均具有階段性的特征，體現出政策的謹慎性，更多是托而不舉，并不想引發(fā)房價的明顯上漲。
在全國性地產政策落地之后，是等待地產政策效果釋放的過程，居民的購房意愿恢復可能需要時間。今年1-8月，新增居民存款累計值達到10.8萬億元，遠超過去三年同期的6.4-8.0萬億元。今年居民存款出現超季節(jié)性增長，反映出在未來收入不確定性增加的背景下，居民削減支出，相應增加儲蓄，主動負債意愿減弱。
因而，對債市來說，三連發(fā)的地產政策，可能更多體現為恢復地產市場的政策意圖，帶來的預期沖擊。9月中旬以來，長端利率調整幅度較大，9月30日10年國債收益率較8月18日的低點上行了18bp至2.76%，已略高于1年期MLF利率2.75%。參考上半年兩輪地產變化帶來的調整，當前長端利率可能已經處于區(qū)間的相對高點。
短期來看，債市震蕩偏下行，關鍵在于流動性的邊際變化。預計國慶假期之后，9月末財政支出釋放的資金，資金面將隨之緩解，中長端利率的上行可能鈍化，并且可能隨資金面改善而有所修復。
核心假設風險：貨幣政策出現超預期變化。流動性出現超預期變化。
（文章來源：廣發(fā)證券）
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