房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)整期 部分房企根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)

2021年政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施面向銀行的“兩道紅線”和22城供地“兩集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于無(wú)法快速反應(yīng)，出現(xiàn)債務(wù)違約等問(wèn)題。近期，政府在微調(diào)政策，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足，重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位。

中指研究院連續(xù)多年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大事件進(jìn)行梳理，總結(jié)發(fā)布“年度十大熱詞”系列?，F(xiàn)精選出2021年房地產(chǎn)十大熱詞并加以點(diǎn)評(píng)，既是對(duì)過(guò)去一年的總結(jié)，亦借此期許房地產(chǎn)企業(yè)在新的一年里能以此為鑒，防風(fēng)險(xiǎn)、控隱患，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

01“兩道紅線”

事件：2020年12月31日，央行與銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限的兩道紅線。

表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求

中指點(diǎn)評(píng)：

“兩道紅線”是繼房企端“三道紅線”后房地產(chǎn)金融審慎管理又一重要政策，但不同的是，“兩道紅線”是對(duì)金融機(jī)構(gòu)端，對(duì)房地產(chǎn)貸款的集中管理，其目的是控制信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)房地產(chǎn)、金融同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。“兩道紅線”政策實(shí)施，使房地產(chǎn)金融監(jiān)管更加完善。

02二手房指導(dǎo)價(jià)

事件：2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，共有3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。9月29日起，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為，并選擇熱點(diǎn)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。全年全國(guó)已有深圳、東莞、寧波、成都等15城推行二手房成交參考價(jià)，多數(shù)是一二線熱點(diǎn)城市。

表：各城市二手住房指導(dǎo)價(jià)參考政策及特征

*對(duì)“是否要求參考價(jià)作為掛牌價(jià)上限”的判斷，根據(jù)政策文件表述和實(shí)際掛牌價(jià)與參考價(jià)綜合對(duì)比得出

中指點(diǎn)評(píng)：

該政策的實(shí)施是為了打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的投機(jī)炒房亂象，最終目的還是為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。目前來(lái)看，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)格政策的還是一些房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)城市和區(qū)域，因而，該政策對(duì)過(guò)熱城市和地區(qū)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到舉足輕重的作用。

03集中供地

事件：2月18日，國(guó)家自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次;二是集中組織出讓活動(dòng)。

中指點(diǎn)評(píng)：

集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，當(dāng)下快周轉(zhuǎn)依然是行業(yè)一大特點(diǎn)，集中供地必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力。“兩集中”措施實(shí)施有利于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

04“三穩(wěn)”

事件：3月5日，政府工作報(bào)告繼續(xù)提出：“對(duì)于商品房，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。”

中指點(diǎn)評(píng)：

今年出臺(tái)的“三穩(wěn)”政策既是對(duì)去年“房住不炒”政策的強(qiáng)化又是進(jìn)一步闡釋，即穩(wěn)定房?jī)r(jià)要從源頭——穩(wěn)定地價(jià)開(kāi)始，抑制過(guò)熱的土地市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期。此后，圍繞“三穩(wěn)”的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)，金融監(jiān)管力度加大、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等，均體現(xiàn)“房住不炒”和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的調(diào)控基調(diào)。

05綠色建筑

事件：3月，《政府工作報(bào)告》指出，扎實(shí)做好碳達(dá)峰、碳中和各項(xiàng)工作。政府在《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》一文中強(qiáng)調(diào)：“開(kāi)展綠色生活創(chuàng)建活動(dòng)，發(fā)展綠色交通和綠色建筑，加快構(gòu)建廢舊物資循環(huán)利用體系。大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)綠色轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)積極發(fā)展。”

中指點(diǎn)評(píng)：

今年作為“雙碳”戰(zhàn)略落地實(shí)施的開(kāi)局之年，在中國(guó)的碳排放量40%來(lái)自于房地產(chǎn)建筑業(yè)的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)行業(yè)積極推動(dòng)綠色建筑發(fā)展顯得尤為重要。此外，綠色建筑已成為我國(guó)綠色金融的重點(diǎn)支持領(lǐng)域，房企在順應(yīng)“雙碳”戰(zhàn)略的同時(shí)，積極探索并善用綠色債券，亦將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新趨勢(shì)。

圖：房企綠色品牌發(fā)展路徑

06房貸收緊

事件：年初，武漢、南京、鄭州、重慶、杭州、合肥等城市相繼出現(xiàn)銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的情況，甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)。

中指點(diǎn)評(píng)：

銀行為落實(shí)“兩道紅線”，房貸額度受限，部分城市房貸收緊，房貸審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。隨著近期央行窗口指導(dǎo)，監(jiān)管層指示，銀行房貸在進(jìn)行微調(diào)，房貸利率下調(diào)，審批時(shí)間明顯縮短，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足。

07學(xué)區(qū)房

事件：4月30日，中共中央政治局會(huì)議中提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。”

中指點(diǎn)評(píng)：

“學(xué)區(qū)房”一詞存在已久，從去年底到今年上半年，一二線城市二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)炒作亦有一定關(guān)系，此次中央會(huì)議罕見(jiàn)提及“學(xué)區(qū)房”，既是對(duì)“房住不炒”這一政策的進(jìn)一步落地實(shí)施，也反映出政府堅(jiān)決打擊以任何名義炒作房?jī)r(jià)的決心。

08房地產(chǎn)稅

事件：10月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書(shū)記的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！罚恼轮赋?，要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。”10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅改革正式進(jìn)入試點(diǎn)階段。

中指點(diǎn)評(píng)：

房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，其目的是為引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。我國(guó)目前房地產(chǎn)相關(guān)稅收體系在保有環(huán)節(jié)稅收缺失，僅上海和重慶試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。開(kāi)征房地產(chǎn)稅短期將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民生活產(chǎn)生一定影響，房企拿地預(yù)期或有下降，住宅產(chǎn)品供應(yīng)業(yè)態(tài)或結(jié)構(gòu)也存在調(diào)整預(yù)期。房產(chǎn)流動(dòng)性增加下預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)供需矛盾有所緩解，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能減弱，投機(jī)性需求受到一定抑制，新房銷售規(guī)模和房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性調(diào)整。租賃住房供應(yīng)量增加下房租漲幅受抑制，但須出臺(tái)政策規(guī)范租賃市場(chǎng)避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至租金。

09債務(wù)違約

事件：今年以來(lái)，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，融資環(huán)境收緊不放松，加之正逢“償債高峰年”，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，其中部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期等問(wèn)題。

中指點(diǎn)評(píng)：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)整期，部分房企在經(jīng)營(yíng)管理方面未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，違約企業(yè)涉及房地產(chǎn)建筑面積達(dá)7.5億平米。房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈變化，防止房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。近期，政策有所調(diào)整，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，融資放松微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性困難將有所緩解。

表：違約企業(yè)涉及項(xiàng)目建筑規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS(點(diǎn)擊試用)

10長(zhǎng)期主義

事件：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)加速洗牌，“長(zhǎng)期主義”發(fā)展觀日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，碧桂園、中海地產(chǎn)等頭部房企均在業(yè)績(jī)會(huì)及各類會(huì)議中提到要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的發(fā)展觀。

中指點(diǎn)評(píng)：

隨著“三道紅線”、“兩道紅線”以及“兩集中”等政策的發(fā)布實(shí)施，行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房企競(jìng)爭(zhēng)也將逐步擯棄追求規(guī)模擴(kuò)張的傳統(tǒng)發(fā)展模式，更加重視有質(zhì)量的增長(zhǎng)，通過(guò)提升產(chǎn)品力與服務(wù)力提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在此背景下，房企追求“長(zhǎng)期主義”的發(fā)展觀順應(yīng)了行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。