房產(chǎn)交易因限購(gòu)落空 買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)擔(dān)責(zé)
【案情介紹】
2022年5月，我看中了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售的一套商品房。我向售樓人員咨詢，我妻子名下已有一套房屋，我再購(gòu)房是否會(huì)被限購(gòu)，對(duì)方的答復(fù)是“不會(huì)”。于是，我同該公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)還簽署了一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，聲明：“本人確認(rèn)具有購(gòu)房資格?！贝撕?，我陸續(xù)支付了全部購(gòu)房款。2023年準(zhǔn)備交房時(shí)，我被告知因妻子名下有房，我不具備購(gòu)房資格，無(wú)法完成房屋權(quán)屬登記。隨后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向我退還了全部購(gòu)房款。
(資料圖片)
請(qǐng)問(wèn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否還應(yīng)當(dāng)向我賠償這筆購(gòu)房款在被占用期間的利息損失呢？
【律師解答】
本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)按照各自過(guò)錯(cuò)比例承擔(dān)責(zé)任。
本案屬于合同法律關(guān)系當(dāng)中的締約過(guò)失責(zé)任，是指在合同訂立過(guò)程中，一方違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和法律規(guī)定所承擔(dān)的義務(wù)，致使另一方的信賴?yán)嬖馐軗p失，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在合同締約階段，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，交易雙方都應(yīng)當(dāng)以必要的注意維護(hù)他人的財(cái)產(chǎn)和人身利益。
《民法典》第五百條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠(chéng)信原則的行為?！?/p>
在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，哪一方負(fù)有審查購(gòu)房資格義務(wù)，哪一方應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，法律并沒(méi)有明文規(guī)定。如果雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有約定，從其約定；如果沒(méi)有約定，不宜將審查義務(wù)強(qiáng)加合同當(dāng)事人一方，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則承擔(dān)各自的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
本案中，張先生在購(gòu)房時(shí)曾向售樓人員咨詢限購(gòu)問(wèn)題，這足以表明，他當(dāng)時(shí)并不確定自己具有購(gòu)房資格，但他并沒(méi)有到相關(guān)部門(mén)咨詢，而是僅以售樓人員的答復(fù)作為締約依據(jù)，存在一定過(guò)錯(cuò)。
同時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在得知張先生的妻子名下有房的情況后，沒(méi)有對(duì)這一情況是否符合政策規(guī)定進(jìn)行核實(shí)，即沒(méi)有嚴(yán)格履行房管部門(mén)要求的核實(shí)義務(wù)，而且在近一年的時(shí)間里沒(méi)有及時(shí)推進(jìn)合同備案手續(xù)，造成損失擴(kuò)大。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同樣存在一定過(guò)錯(cuò)。
律師認(rèn)為，普通購(gòu)房者可以了解到相關(guān)限購(gòu)政策，但是相對(duì)不具備專業(yè)知識(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的專業(yè)機(jī)構(gòu)，相較于普通購(gòu)房者具有信息優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更重的責(zé)任。因此，本案中，張先生可以獲得賠償，但應(yīng)當(dāng)按照買(mǎi)賣(mài)雙方各自過(guò)錯(cuò)比例承擔(dān)責(zé)任。天津擊水律師事務(wù)所
（吳淼 律師 來(lái)源：天津工人報(bào)）
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