2萬億房地產板塊大翻身！最新研判來了

持續(xù)的政策暖風吹拂之下，一直低迷的地產板塊在11月以來表現(xiàn)一改過往低迷。數(shù)據(jù)顯示，中信房地產(一級行業(yè))指數(shù)從11月1日以來漲幅達到14.43%。

據(jù)統(tǒng)計，中信地產指數(shù)最新市值達到了1.74萬億，如果加上香港上市的內地房地產企業(yè)，總市值超過2萬億。

(資料圖片僅供參考)

究竟什么引發(fā)了地產板塊的走強？這一走強能否持續(xù)？后續(xù)房地產領域是否還存在機遇？借道基金該如何布局？中國基金報記者專訪了六位投研人士，分別為：

嘉實金融精選基金經理李欣、

國富金融地產基金經理趙宇燁、

創(chuàng)金合信金融地產基金經理李龑、

泰達宏利宏觀策略投資部副總經理及首席策略分析師莊騰飛、

博時基金行業(yè)研究部高級研究員蘇若琳、

永贏基金策略分析師唐笑天。

這些投資人士表示，近期地產行業(yè)政策密集出臺，主要還是為了穩(wěn)定金融市場和平滑經濟總需求的波動，做出的政策組合拳，從而起到穩(wěn)定房地產信用市場預期，穩(wěn)定微觀購房主體的購房信心的作用。目前地產行業(yè)的基本面和估值都處于底部，此次政策逐步反轉后，估值修復的動力極大。

他們還表示，若后續(xù)整體經濟預期、居民收入預期、線下經濟活力繼續(xù)修復，地產的基本面可能也會進入修復的通道，屆時地產股或將迎來更大的上漲空間。借道基金布局要注意風險，從基金布局風格、基金經理投資思路等角度來篩選。

一系列地產支持政策

地產行業(yè)迎來利好

中國基金報記者：近期，《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》、《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》等一系列政策出臺，您如何看待其對地產股的影響？

趙宇燁：前期地產板塊的困境一是銷售較弱，二是民營企業(yè)再融資難度大，出現(xiàn)了流動性問題。近期政策開始在融資端支持企業(yè)，雖然還在初步階段，落地效果還需觀察，但起到了很好的信號意義，一些資金困難的民營企業(yè)，未來融資環(huán)境會更加友好，獲得資金支持的力度會更大；不僅是企業(yè)端，購房人對行業(yè)的悲觀預期也有望發(fā)生轉變，板塊大概率處于見底、逐步向上的過程。

企業(yè)基本面受益對股票產生正面作用，特別是股價前期反應了極度悲觀的情緒，市場情緒扭轉后大概率會有預期修復行情。

唐笑天：近期的一系列地產支持政策主要著力點是修復房企的融資端，特別是圍繞民營房企中歷史財務自律性高、穩(wěn)健經營的優(yōu)質房企。通過對優(yōu)質民營房企發(fā)債提供擔保、盤活一定額度的預售監(jiān)管資金等方式，有助于避免民營房企融資惡化的負反饋循環(huán)，在市場層面也大概率有助于對優(yōu)質民企的投資信心修復。

蘇若琳：對于幫民企和穩(wěn)行業(yè)的預期加強，因而對股票的情緒影響較大，但實際政策效果有待觀察。

李欣：這次政策組合拳的力度是空前的，尤其是《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》涉及房貸延期、房企風險化解、保交付等，共有十六條，簡稱“金融16條”，是今年來最強有力的支持政策，體現(xiàn)了監(jiān)管層對于地產金融的堅決支持態(tài)度。金融16條明確了房地產關聯(lián)各方主體目前的主要任務和方向，強調對民營企業(yè)一視同仁，強調支持房企融資，面面俱到。因含有大量金融救助條款，對出險和潛在出險房企構成重大利好，對當前房地產市場穩(wěn)定發(fā)展將產生積極且重要的影響，樓市信心也在重塑。

李龑：民營地產企業(yè)的信用風險，一直是壓制地產市場恢復的一個重要因素。這次的一系列政策可謂是四兩撥千斤，命中本輪地產市場癥結?？梢钥吹?，無論是股市還是信用債市場，都對于該政策有巨大的正反饋。我們認為，在一系列政策的有力執(zhí)行之后，部分經營穩(wěn)健的民營房企，將打消市場質疑，恢復融資能力，也可打消購房者的疑慮，有利于地產銷售的企穩(wěn)?；蛘哒f，這些政策為地產銷售的企穩(wěn)提供了先決條件。

莊騰飛：近期地產行業(yè)政策密集出臺，主要還是為了穩(wěn)定金融市場和平滑經濟總需求的波動，做出的政策組合拳，從而起到穩(wěn)定房地產信用市場預期，穩(wěn)定微觀購房主體的購房信心的作用。

從2022年3月銀保監(jiān)會領導在新聞發(fā)布會上明確提到，“房地產泡沫化金融化勢頭得到扭轉”，再到此次多部委聯(lián)合出文，鼓勵金融體系支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，明確鼓勵和支持首套和改善性住房需求，尤其是新市民階層。我們認為，這意味著，2018年以來的房地產行業(yè)的金融收縮周期告一段落。這對地產股是明確的正面影響，并且考慮到行業(yè)供給側已經發(fā)生了顯著收縮，因此，此次政策環(huán)境變化，會有較長遠的影響。

供給端、需求端和估值端等共同作用

促使地產板塊反彈

中國基金報記者：如何看待這波地產股的反彈行情？背后有哪些影響因素？最近哪些細分方向表現(xiàn)比較突出？

趙宇燁：近期地產板塊的反彈主要是基于利好信息帶來的預期修復，市場認為后續(xù)解決行業(yè)困境的力度會越來越大，所以板塊的情緒修復較大。

但行業(yè)基本面還沒有發(fā)生太大改善，所以板塊的短期行情更多是偏博弈的機會，參與的資金更偏好彈性較大的方向，如產業(yè)鏈和物業(yè)，這波反彈最大的也正是港股物業(yè)公司。

物業(yè)本身的盈利模式較好，并且具備相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，前期下跌更多是因為市場擔心其控股股東造成負面影響，現(xiàn)在對控股股東的擔憂緩解后，基于物業(yè)本身較好的基本面，反彈力度大。

唐笑天：本次地產板塊的反彈龍頭是優(yōu)質的民營房企。主要原因是因為對債務、行業(yè)前景等方面的擔憂，前期跌幅過大，而近期一系列政策從融資端起到了托底的作用，有助于市場對地產債務問題擔憂的緩解，帶動了整體地產板塊的反彈。

李欣：近期反彈是供給端、需求端和估值端等共同作用的結果。

供給端政策反轉，開始對地產企業(yè)伸出援手：近期包括金融16條在內的多個政策陸續(xù)出臺；需求端政策有望在“一城一策”下進一步跟進，希望能拉動地產銷售。

此外目前地產行業(yè)的基本面和估值都處于底部，此前由于市場擔憂民企的批量暴雷，以及斷貸及疫情影響下的地產銷售數(shù)據(jù)大幅下滑，導致地產行業(yè)估值被不斷下殺到歷史極低水平，從未違約的民企地產股都被殺到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反轉后，估值修復的動力極大。最近房地產開發(fā)板塊和民營地產企業(yè)表現(xiàn)比較突出。

李龑：這波地產的反彈，是對于近期一系列對癥下藥的地產政策的積極回應。其背后的因素主要有：第一、債券市場的第二支箭，央行2500億再貸款，推動了民營房企的發(fā)債。緊接著相關企業(yè)的債券發(fā)行成功，是催化本輪行情的最大刺激因素。

第二、杭州的按揭貸政策變化，是從需求端對地產銷售的支持。民營的信用風險趨緩，只是從供給層面為銷售提供了先決條件，但需求端的政策也是重要的。

第三、金融支持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的16條，則細化了包括展期、保交房配套融資等具體措施。

第四、預售資金的監(jiān)管，雖然之前也有部分企業(yè)執(zhí)行了保函置換，但置換比例十分有限，這次出臺政策有利于推廣。在種種政策的推動下，地產行業(yè)的基本面可能將迎來一定的改善。

細分方向上，由于前期民營企業(yè)跌幅較大，蘊含了較多的信用風險估值，因此在本輪反彈中表現(xiàn)最為突出。

莊騰飛：11月以來的這波地產股反彈行情，核心驅動來自于近期的政策落地，政策含義從前期的“保項目”，逐步向“保主體”的方向進行轉變，使得市場投資人，大幅度改善了前期對民營地產企業(yè)的悲觀預期，使得長期持續(xù)經營的企業(yè)估值假設得以恢復。從而，我們看到了有劇烈的估值修復過程，尤其在港股市場上。

相比今年以來表現(xiàn)穩(wěn)定的國企央企地產股，11月以來表現(xiàn)突出的細分方向主要集中在原本資產相對優(yōu)質的全國性民營房企，因為民營房企如果獲得了此次中債增進公司的增信背書，獲得融資體量較大，未來一年的現(xiàn)金流情況和資產負債表的穩(wěn)定性會得到修復。

反彈持續(xù)性仍待觀察

中國基金報記者：從估值、基本面等多個方面來看，您認為地產股的反彈空間有多大，未來持續(xù)性如何？

趙宇燁：中期來看，未來地產板塊或有較大的上行空間。目前地產行業(yè)的反彈主要反應消息面預期，是對一些基本面較好的國央企、或未出險的民企的PB修復，空間有限，表現(xiàn)為跟隨消息面呈現(xiàn)波段式行情，在此期間波動會比較大。直到出現(xiàn)基本面的實質性好轉，參與資金會從前期追消息面的資金，替換為真正投資基本面的資金，板塊反彈力度有望更大。

唐笑天：經過短期的快速反彈之后，大部分地產股的估值已經出現(xiàn)了較為明顯的修復，后續(xù)需要重點關注行業(yè)基本面的改善情況，或者是否有進一步的支持政策出臺。如果后續(xù)整體經濟預期、居民收入預期、線下經濟活力繼續(xù)修復，地產的基本面可能也會進入修復的通道，屆時地產股或將迎來更大的上漲空間。

蘇若琳：短期內影響情緒，對估值有提振作用，尤其是民企的估值修復，但預計反彈空間有限。若想從反彈行情變成反轉行情，則需要觀察政策落地和效果以及后續(xù)更多有力政策的跟進。

李龑：本輪地產市場的調整，是一個較長時期的低迷，超過了歷史上多次的地產調整。當前雖然政策已經從供需兩端對地產市場進行了正向引導，但銷售的恢復仍具備不確定性。未來不排除政策進一步改善的可能。

因此我們認為，本輪地產板塊的上漲，可能仍然沒有終止。且隨著地產銷售的趨穩(wěn)，市場將重新評估地產估值水平，我們認為當前較低的估值水平，A股地產股大多在1倍PB以下，內房股(港股市場的內地房地產股)的估值水平則更加低。未來隨著市場的平穩(wěn)，仍然具備競爭力，可以保持利潤增長的公司，仍然具備較好的上漲空間。

莊騰飛：本質上而言，整體市場投資人對于當前的地產股的投資邏輯核心在于資產負債表的修復。央企地產股的修復過程可能是0.8xPB至1.1xPB，民企地產股和混合所有制企業(yè)的修復過程可能是0.5xPB修復至0.8xPB左右。

未來的行情的持續(xù)性取決于，房地產終端銷售是否能真正好轉，因為這才是真正解決房企基本面問題的核心鑰匙，這是房企資金回籠更根本的來源。如果能看到地產銷售在2023年的修復，才能讓房企的投資邏輯從資產負債表修復走向利潤表的修復，也才能看到估值體系的真正恢復與重構。而房地產終端銷售的好轉，取決于微觀購房主體對未來國內綜合政策環(huán)境、資產價格趨勢和長期收入增長信心的判斷，未來仍需觀察。

李欣：后續(xù)房地產相關產業(yè)鏈行情演繹或分為三個階段，一是關注“從0到1”的板塊，主要是一些此前破凈的個股；二是后續(xù)觀察地產銷售能不能恢復，除了供給端，也要看需求端；三是觀察行業(yè)回到正軌之后房企市占率的提升，除了開發(fā)之外的永續(xù)業(yè)務，還包括商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務。一旦永續(xù)業(yè)務發(fā)展起來，會對這些企業(yè)的估值提供更有力的支撐。

重點關注布局國央企

中國基金報記者：當前，您在地產行業(yè)怎么做投資布局？主要看好地產領域的哪些細分方向？

趙宇燁：目前地產行業(yè)仍然處于相對低位，特別是很多民營企業(yè)風險沒有完全解除，重點關注質地較優(yōu)的國央企?；诮陬A期轉暖，風險偏好提升，我們也在加強關注一些優(yōu)秀民企的投資機會，如彈性相對較大的非資產開發(fā)企業(yè)。

李龑：我們在地產板塊中的布局主要分為三類。一是龍頭國有房企，他們在行業(yè)困境中表現(xiàn)了穩(wěn)定的抗風險能力，可持續(xù)經營能力較強，未來隨著市場企穩(wěn)，預估可以保持一定的增長；二是之前被過度的信用風險壓制的部分優(yōu)質混合所有制、民營房企。三是此前受開發(fā)板塊下跌拖累的物業(yè)板塊。

唐笑天：負債端穩(wěn)定、資產端優(yōu)質的優(yōu)質國央企或許更值得關注，因為這類企業(yè)再融資順暢，現(xiàn)金流斷裂風險較低，且資產質量優(yōu)質，銷售端表現(xiàn)較好，且也同樣受益于現(xiàn)有的穩(wěn)地產相關政策。往后看，如果有進一步的支持政策推出，或者地產銷售出現(xiàn)回升跡象，可適當擴大關注范圍至經營情況、融資情況修復的房企。

李欣：地產板塊未來將從板塊普漲走向分化，個股選擇上需要更加謹慎精選個股捕捉行業(yè)機會。個人習慣在細分行業(yè)中挖掘賺錢機會，選擇各子行業(yè)的龍頭。看好的板塊上，除了地產板塊，地產產業(yè)鏈的家具、家電、水泥建材、五金、玻璃等機會可能比較明顯，銀行板塊也會受到部分提振。

莊騰飛：主要看好具備領先專業(yè)能力的央國企地產龍頭公司和優(yōu)質地理區(qū)域的領先民企地產公司。

良好的居住環(huán)境依然是人民生活的美好向往，因此行業(yè)的改善需求長期存在，看5-10年，主要看好一線核心城市房地產市場和優(yōu)質區(qū)域的強二線城市的改善性需求?？春妙I先專業(yè)能力的央國企地產龍頭公司，因為地產行業(yè)正在面臨劇烈的供給側收縮，在未來較長時間，具備領先專業(yè)能力的央國企龍頭企業(yè)大概率能夠獲得更大的市場份額。我們選擇優(yōu)質地理區(qū)域的領先房企，源于強二線城市更強的區(qū)域產業(yè)資源和人口的吸納能力，帶來當前更高的資產的邊際價值和安全邊際，以及長期更強健的市場需求。

中期6個月維度，我們未來重點觀察兩大變量，第一、地產終端銷售的復蘇情況，尤其是強二線城市；第二、2023年兩會后，房地產行業(yè)中長期規(guī)劃框架的落地，體現(xiàn)出管理層對行業(yè)定位和中長期政策環(huán)境的看法。

在地產行情的相關投資上，金融板塊其中的保險股和銀行股當前的巨大估值折價也是源于地產資產的風險暴露，同時受益于遠期地產行業(yè)總需求回升帶來的長端利率上行過程，也在一定程度上具備相對較好的投資價值。另外，傳統(tǒng)化工等板塊也會有受益的機會。因此，在金融周期價值方向的基金產品也是比較好的分享未來地產行情的投資品種，而且持續(xù)性也會更長，客戶體驗可能會更好。

用精選個股控制風險

回避財務上激進的公司

中國基金報記者：近年來地產股暴雷的比較多，在投資上您如何精選個股？怎么控制投資風險？

趙宇燁：重點關注比較安全的國央企，當前拿地利潤率較好，對有能力的企業(yè)來說是逆市布局的好時機，會重點關注積極拿地的企業(yè)，剔除較少參與拿地、銷售情況一般的企業(yè)。對于民企則相對謹慎，有些民企本身經營較為優(yōu)秀，但如果行業(yè)銷售持續(xù)萎靡，回款會受影響，融資能力也普遍不強，因此持相對保守態(tài)度，以控制風險為主。

唐笑天：控制投資風險需要精選個股，堅持對行業(yè)邏輯、個股邏輯的跟蹤判斷，不盲目追高。個股選擇方面比較關注負債穩(wěn)定，資產優(yōu)質的房企。負債壓力除了基于財務指標，所有制、管理層等因素都相對重要，一般比較典型的國企融資能力相對較強，混合所有制和民企還要結合債券價格走勢、是否能獲得增信等角度再觀察。資產端要對房企的土地儲備的資產質量有一個判斷，如果有條件要結合具體分布進行拆分判斷。

李欣：短期行業(yè)信用修復仍需要時間，但主流房企估值已跌至歷史低位，沒有必要過分悲觀，當前時點是優(yōu)質地產股的布局良機。傾向選擇未來成長空間大且具有穩(wěn)定快速內生增長的個股并敢于長期持有。

李龑：一方面要關注企業(yè)的財務指標，對于財務指標過于激進的地產公司，選擇回避。另一方面，我們需更加關注地產企業(yè)的土地布局，尤其是所布局的城市。在本次困境中，體現(xiàn)出了完全不同的銷售表現(xiàn)，布局較高城市能級的地產公司，走貨回款能力較強，風險相對較小。此外，所有制形式也是我們關注的一點，國有地產企業(yè)本輪地產周期中相對穩(wěn)健，這和過去多年國有企業(yè)資產負債率管理有一定關聯(lián)。

基金風格、基金經理經驗等

多維度篩選地產主題基金

中國基金報記者：如果借道基金布局地產行情，您認為應該如何篩選，有哪些維度？

趙宇燁：地產基金從標的風格來講有兩類。一類基金是從長期角度出發(fā)，目前持倉以穩(wěn)健的國央企為主，投資基于對地產行業(yè)未來發(fā)展空間、基本面的判斷，適合看好地產行業(yè)出清復蘇機會，持有周期較長的投資者，這類基金波動相對較小。另一類基金主要持有彈性較大的民企，更為關注消息面或風險偏好提升的機會，當行情啟動時上漲較快，但波動也很大，適合風險偏好較高。

唐笑天：兩個維度去篩選，第一、基金管理人的過往經驗：是否有較長時間的地產股研究投資經驗，地產板塊現(xiàn)階段并不算典型的“風口”行業(yè)，一般而言獲得收益需要對行業(yè)對市場的深刻理解、經驗。

第二、投資特點與持倉風格：現(xiàn)階段如果太依賴于對政策等事件的博弈或單純基于對行業(yè)困境反轉的博弈，可能并不是很好的投資思路，還是需要對行業(yè)有更深的理解，基于對風險的合理評估做出投資決策。

李欣：除了自身的風險收益偏好，建議個人投資者還是要多方面考慮。通常分享地產行情，相關的行業(yè)主題基金機會更大，但波動可能也比較大。所以首先要選擇投研實力比較強的基金經理，借助專業(yè)之力來精選個股；其次看相關基金歷史表現(xiàn)，尤其是在市場下跌中的回撤控制能力，是否能攻善守。

李龑：市場上存在部分金融地產基金，也存在以地產投資為主的全市場基金，同時也有地產ETF.我認為主要根據(jù)基金經理的持倉個股，看其行業(yè)分布、個股選擇等方面，進行分析對比。

（文章來源：中國基金報）