年內首家物企IPO啟動 國企深業(yè)物業(yè)闖關港交所
市場暖意漸現，港交所也迎來了今年首家遞表的物業(yè)企業(yè)。
近日，深圳控股發(fā)布公告，建議分拆深業(yè)物業(yè)并以全球發(fā)售新深業(yè)物業(yè)股份的方式(當中包括優(yōu)先發(fā)售)于港交所主板獨立上市，深業(yè)物業(yè)也同時提交了招股書。
【資料圖】
去年以來，擬IPO的物業(yè)企業(yè)多數具有國企背景，深業(yè)物業(yè)也不例外。其母公司深圳控股是深圳國資委旗下主要的房地產開發(fā)平臺。
在規(guī)模、營收和利潤上來看，深業(yè)物業(yè)并不具有突出優(yōu)勢。
招股書顯示，2020年、2021年及2022年前9個月，深業(yè)物業(yè)總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元，大灣區(qū)的營收占比分別為70.6%、75.7%及77.5%。深業(yè)物業(yè)的第三方營收占比也相對較高，2020年、2021年及2022年前9個月，來自獨立第三方的收入分別占比56.5%、58.7%及57.8%。
規(guī)模之上，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管建筑面積為5920萬平方米，在管項目總數為462個，覆蓋46個城市和14個省份，總簽約建筑面積6180萬平方米。
拆分來看，深業(yè)物業(yè)的主要業(yè)務板塊分為城市及產業(yè)園服務、住宅物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務三類。
與其他物業(yè)企業(yè)不同，深業(yè)物業(yè)在管的業(yè)態(tài)中，住宅并非占比最大的部分。招股書顯示，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管247個城市及產業(yè)園項目，在管面積占比為48.4%，而住宅物業(yè)在管面積占比為45%。
也正是由于城市及產業(yè)園的占比較大，所以深業(yè)物業(yè)的毛利率表現并不理想。
據招股書，在2020年、2021年兩個財年，深業(yè)物業(yè)這一業(yè)務的毛利率不足10%。
深業(yè)物業(yè)在招股書中指出，其向關聯方主要提供利潤率更高的商業(yè)物業(yè)運營及管理服務，毛利率超過20%，而向獨立第三方更多提供利潤率較低的城市及產業(yè)園服務，毛利率不足10%。
受此影響，深業(yè)物業(yè)2020年、2021年及2022年前9個月錄得毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對應毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。
這一水平即便與同類型的國資物業(yè)企業(yè)相比，也在低位。
據克而瑞物管和中物研協統計的數據，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中，央國企為21.11%，民企為24.82%。
再對標同類企業(yè)，可供參考的是，有廣州國資背景的越秀服務2022年上半年的毛利率為21.2%，廈門國資旗下的建發(fā)物業(yè)同期毛利率約為25.6%，即便考慮到業(yè)態(tài)的差異，深業(yè)物業(yè)的毛利率表現也并不突出。
通常而言，作為國資旗下的物業(yè)企業(yè)，其利潤水平應該保持在相對穩(wěn)定的水平，因為所服務的項目是相對穩(wěn)定的。但深業(yè)物業(yè)卻沒能保持住利潤的穩(wěn)定增長。2021年，其凈利潤錄得7450萬元，下滑28.9%。
深業(yè)物業(yè)在招股書中表示，與2021年的收入增加相比，盈利減少主要是由于行政開支因管理的項目數量及建筑面積增加，為進一步整合公司資源而增加員工人數，同時，2021年的社保付款抵扣減少。
在募資用途之上，深業(yè)物業(yè)的目的指向了收并購。
在招股書中，深業(yè)物業(yè)對募資用途的闡述中表示，資金將計劃用于進行戰(zhàn)略投資及收購，與選定企業(yè)結成戰(zhàn)略聯盟：例如，與地方國資企業(yè)成立合資企業(yè)以及與地方政府建立戰(zhàn)略合作，為城市及產業(yè)園提供訂制及本地化服務，加速業(yè)務拓展，繼而提高市場占有率。
此外，深業(yè)物業(yè)也將優(yōu)化數據化服務平臺及購買新設備，如建立綜合服務基礎平臺、分配服務資源及升級服務；購置額外設備，轉及減低人力成本確保有序運營，降低人力成本。
深業(yè)物業(yè)這一次闖關港交所，已經籌劃許久。去年年中，深圳控股就陸續(xù)整合旗下物業(yè)板塊為分拆深業(yè)物業(yè)上市做準備，其時，深圳控股定下2023年6月在港交所掛牌上市的目標。
當前的資本市場行情雖有所回暖，但物業(yè)企業(yè)的價值仍然沒有被投資者持續(xù)看好。已經掛牌上市的越秀服務、建發(fā)物業(yè)目前的股價保持在相對穩(wěn)定的水平，而投資者則會更加關心未來的持續(xù)增長問題，深圳控股過去幾年在投資拓展上并不十分進取，加之國資的外拓素來審慎，深業(yè)物業(yè)能夠經受住資本市場的考驗，尚未可知。
（文章來源：21世紀經濟報道）
標簽： 深圳控股
