深圳二手房市場(chǎng)溫度驟降 昔日最受熱捧的學(xué)區(qū)房價(jià)格跌幅最大
深圳學(xué)區(qū)房政策的細(xì)微調(diào)整，都會(huì)在樓市引起軒然大波。
1月21日，深圳市龍華區(qū)教育局公示2022年秋季新開公辦學(xué)校招生范圍。其中，華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校劃出“電腦派位學(xué)區(qū)”。這是深圳首次提出“電腦派位學(xué)區(qū)”，意味著學(xué)位與房產(chǎn)的黏性進(jìn)一步削弱。
1月24日，深圳市羅湖區(qū)發(fā)布《2022-2023年義務(wù)教育階段新建公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分》，公布新建學(xué)校入學(xué)規(guī)則，圍嶺學(xué)校、木棉嶺學(xué)校、銀湖小學(xué)等6所學(xué)校均采用大學(xué)區(qū)入學(xué)制。
受二手房參考價(jià)格機(jī)制影響，深圳二手房市場(chǎng)溫度驟降，昔日最受熱捧的學(xué)區(qū)房價(jià)格跌幅最大。
一名深圳龍華區(qū)房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，龍華區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)房水榭春天5期房價(jià)出現(xiàn)大幅回撤。2022年1月，水榭春天 5期89平方米戶型單價(jià)約為10.5萬元/平方米，此前高峰期為13萬元/平方米，總價(jià)下調(diào)220萬元;137平方米戶型現(xiàn)總價(jià)為1488萬元，此前成交價(jià)超1750萬元，總價(jià)下調(diào)超250萬元。
此前，福田百花片區(qū)長城大廈、南山區(qū)觀海臺(tái)等名校學(xué)區(qū)房，均出現(xiàn)業(yè)主大幅降價(jià)但無人問津的現(xiàn)象。隨著多區(qū)調(diào)整入學(xué)政策，未來學(xué)區(qū)房降溫或成趨勢(shì)。
首提電腦派位學(xué)區(qū)
2021年8月，深圳擬出臺(tái)新政，推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度。以此為起點(diǎn)，深圳邁入大學(xué)區(qū)招生時(shí)代。
龍華是深圳最早試點(diǎn)大學(xué)區(qū)的區(qū)域之一。2022年秋季，龍華入學(xué)政策創(chuàng)新性推出電腦派位學(xué)區(qū)和單片區(qū)招生，或?qū)⒊蔀槠渌鼌^(qū)招生政策的樣本。
據(jù)龍華教育局，華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校將啟動(dòng)單片區(qū)招生，即該學(xué)校僅針對(duì)一個(gè)小區(qū)招生。值得注意的是，這是龍華首次推行單片區(qū)招生，龍華金茂府成最大受益者。與此同時(shí)，龍華教育局將對(duì)個(gè)別學(xué)校采用電腦派位方式，未來小學(xué)、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、和平實(shí)驗(yàn)小學(xué)3所學(xué)校將采用電腦派位入學(xué)，入學(xué)更具隨機(jī)性，與房產(chǎn)弱相關(guān)。
龍華入學(xué)政策在大學(xué)區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，而羅湖則將大學(xué)區(qū)范圍推向更廣處。
據(jù)羅湖教育局，羅湖區(qū)圍嶺學(xué)校、羅湖區(qū)木棉嶺學(xué)校、羅湖區(qū)銀湖小學(xué)、羅湖萬象小學(xué)羅湖梅園學(xué)校、羅湖區(qū)畔山小學(xué)等6所新建學(xué)校未來都將采用大學(xué)區(qū)入學(xué)。
“大學(xué)區(qū)入學(xué)徹底將打破原有的學(xué)區(qū)劃分規(guī)則，意味這新建公立學(xué)校劃分規(guī)則改變，既保障了就近入學(xué)，又能解決平衡學(xué)區(qū)學(xué)位供需，促進(jìn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育均衡發(fā)展。”海貝找房總經(jīng)理謝林鋒告訴時(shí)代周報(bào)記者，大學(xué)區(qū)入學(xué)大概率會(huì)普及全市，對(duì)學(xué)位房起明顯降溫作用。一旦大范圍覆蓋，學(xué)位房價(jià)格回落也是必然。
學(xué)區(qū)房降溫
為均衡教育資源，給學(xué)區(qū)房降溫，深圳市教育局在2015年提出各區(qū)要積極探索學(xué)區(qū)制招生。至今，羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區(qū)均試行大學(xué)區(qū)。
大學(xué)區(qū)意味著家長可以不受地段限制，申請(qǐng)大學(xué)區(qū)內(nèi)的任意一所或多所學(xué)校。一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所學(xué)校，房產(chǎn)不再直接掛鉤某所學(xué)校。同一套學(xué)區(qū)房，可能分到名校，也可能分到普通學(xué)校。
深圳自2021年8月擬立法推行大學(xué)區(qū)以來，學(xué)區(qū)房價(jià)格有所回落，八卦嶺宿舍、百花園一期、旭飛花園等多個(gè)小區(qū)均有房源下調(diào)報(bào)價(jià)。
“深圳現(xiàn)在二手房市場(chǎng)都很冷淡。”一名南山區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，參考價(jià)格機(jī)制落地后，深圳二手房首付比例提高，大面積的學(xué)區(qū)房成本太高，小面積的學(xué)區(qū)房也沒有了首付優(yōu)勢(shì)，買家更傾向于買新房。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳推行大學(xué)區(qū)制是大勢(shì)所趨，龍華推出搖號(hào)入學(xué)也在預(yù)期之內(nèi)。過去深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格居高不下，帶動(dòng)整體市場(chǎng)價(jià)格走高。落地大學(xué)區(qū)，學(xué)生入學(xué)從原本的與房產(chǎn)強(qiáng)相關(guān)到大學(xué)區(qū)，未來可能有搖號(hào)入學(xué)，這是循序漸進(jìn)的過程，有利于為學(xué)區(qū)房虛火降溫。
“降低學(xué)區(qū)房價(jià)格更重要的是增加教育投入，解決教育資源緊缺的問題，讓每個(gè)學(xué)生就讀資源趨于均等。”李宇嘉表示，2021年下半年以來，學(xué)區(qū)房價(jià)格跌幅明顯，對(duì)二手房價(jià)格形成明確引導(dǎo)作用。
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