深圳二手房市場溫度驟降 昔日最受熱捧的學區(qū)房價格跌幅最大
深圳學區(qū)房政策的細微調整，都會在樓市引起軒然大波。
1月21日，深圳市龍華區(qū)教育局公示2022年秋季新開公辦學校招生范圍。其中，華東師范大學附屬深圳龍華學校劃出“電腦派位學區(qū)”。這是深圳首次提出“電腦派位學區(qū)”，意味著學位與房產的黏性進一步削弱。
1月24日，深圳市羅湖區(qū)發(fā)布《2022-2023年義務教育階段新建公辦學校學區(qū)劃分》，公布新建學校入學規(guī)則，圍嶺學校、木棉嶺學校、銀湖小學等6所學校均采用大學區(qū)入學制。
受二手房參考價格機制影響，深圳二手房市場溫度驟降，昔日最受熱捧的學區(qū)房價格跌幅最大。
一名深圳龍華區(qū)房產中介告訴時代周報記者，龍華區(qū)標桿學區(qū)房水榭春天5期房價出現(xiàn)大幅回撤。2022年1月，水榭春天 5期89平方米戶型單價約為10.5萬元/平方米，此前高峰期為13萬元/平方米，總價下調220萬元;137平方米戶型現(xiàn)總價為1488萬元，此前成交價超1750萬元，總價下調超250萬元。
此前，福田百花片區(qū)長城大廈、南山區(qū)觀海臺等名校學區(qū)房，均出現(xiàn)業(yè)主大幅降價但無人問津的現(xiàn)象。隨著多區(qū)調整入學政策，未來學區(qū)房降溫或成趨勢。
首提電腦派位學區(qū)
2021年8月，深圳擬出臺新政，推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。以此為起點，深圳邁入大學區(qū)招生時代。
龍華是深圳最早試點大學區(qū)的區(qū)域之一。2022年秋季，龍華入學政策創(chuàng)新性推出電腦派位學區(qū)和單片區(qū)招生，或將成為其它區(qū)招生政策的樣本。
據龍華教育局，華東師范大學附屬深圳龍華學校將啟動單片區(qū)招生，即該學校僅針對一個小區(qū)招生。值得注意的是，這是龍華首次推行單片區(qū)招生，龍華金茂府成最大受益者。與此同時，龍華教育局將對個別學校采用電腦派位方式，未來小學、龍華區(qū)實驗學校小學部、和平實驗小學3所學校將采用電腦派位入學，入學更具隨機性，與房產弱相關。
龍華入學政策在大學區(qū)的基礎上進行創(chuàng)新，而羅湖則將大學區(qū)范圍推向更廣處。
據羅湖教育局，羅湖區(qū)圍嶺學校、羅湖區(qū)木棉嶺學校、羅湖區(qū)銀湖小學、羅湖萬象小學羅湖梅園學校、羅湖區(qū)畔山小學等6所新建學校未來都將采用大學區(qū)入學。
“大學區(qū)入學徹底將打破原有的學區(qū)劃分規(guī)則，意味這新建公立學校劃分規(guī)則改變，既保障了就近入學，又能解決平衡學區(qū)學位供需，促進區(qū)域優(yōu)質教育均衡發(fā)展。”海貝找房總經理謝林鋒告訴時代周報記者，大學區(qū)入學大概率會普及全市，對學位房起明顯降溫作用。一旦大范圍覆蓋，學位房價格回落也是必然。
學區(qū)房降溫
為均衡教育資源，給學區(qū)房降溫，深圳市教育局在2015年提出各區(qū)要積極探索學區(qū)制招生。至今，羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區(qū)均試行大學區(qū)。
大學區(qū)意味著家長可以不受地段限制，申請大學區(qū)內的任意一所或多所學校。一個小區(qū)對應多所學校，房產不再直接掛鉤某所學校。同一套學區(qū)房，可能分到名校，也可能分到普通學校。
深圳自2021年8月擬立法推行大學區(qū)以來，學區(qū)房價格有所回落，八卦嶺宿舍、百花園一期、旭飛花園等多個小區(qū)均有房源下調報價。
“深圳現(xiàn)在二手房市場都很冷淡。”一名南山區(qū)房產經紀人告訴時代周報記者，參考價格機制落地后，深圳二手房首付比例提高，大面積的學區(qū)房成本太高，小面積的學區(qū)房也沒有了首付優(yōu)勢，買家更傾向于買新房。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者，深圳推行大學區(qū)制是大勢所趨，龍華推出搖號入學也在預期之內。過去深圳學區(qū)房價格居高不下，帶動整體市場價格走高。落地大學區(qū)，學生入學從原本的與房產強相關到大學區(qū)，未來可能有搖號入學，這是循序漸進的過程，有利于為學區(qū)房虛火降溫。
“降低學區(qū)房價格更重要的是增加教育投入，解決教育資源緊缺的問題，讓每個學生就讀資源趨于均等。”李宇嘉表示，2021年下半年以來，學區(qū)房價格跌幅明顯，對二手房價格形成明確引導作用。
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